Что я проверяю как юрист ДО того, как клиент отдаёт задаток за квартиру или дом
Есть одна последовательность действий при покупке недвижимости, которую я считаю принципиально неправильной:
«Давайте сначала дадим деньги продавцу, чтобы объект не ушёл, а потом спокойно проверим документы».
Я предпочитаю наоборот.
Сначала понять, что именно мы покупаем и у кого.
Потом передавать деньги.
Расскажу, из чего складывается такая проверка.
Первый этап — собственник
Необходимо установить актуальных собственников недвижимости, количество владельцев, размеры долей и понять, кто должен участвовать в сделке.
Второй этап — основание возникновения права
Недвижимость могла быть куплена, приватизирована, получена в дар или по наследству. Право могло возникнуть на основании судебного решения.
Для юридической оценки эти обстоятельства имеют значение.
Третий этап — история переходов
Меня интересует не только сегодняшний собственник.
Важно посмотреть историю объекта: как часто менялись владельцы, на каких основаниях происходили переходы и нет ли обстоятельств, которые требуют более глубокого анализа.
Четвёртый этап — продавец
Проверка недвижимости без проверки собственника может дать неполную картину.
Поэтому изучаются сведения об исполнительных производствах, серьёзных долговых обязательствах и других обстоятельствах, способных иметь значение для сделки.
Пятый этап — банкротство
Отдельно оцениваются соответствующие риски.
В некоторых обстоятельствах финансовое положение продавца может иметь значение не только сегодня, но и после совершения сделки.
Шестой этап — супруги
Если недвижимость приобреталась в период брака, необходимо разобраться, каким образом она приобреталась и могут ли существовать права супруга.
Отдельного внимания иногда требуют и бывшие супруги.
Седьмой этап — зарегистрированные лица
Необходимо понимать, кто зарегистрирован в жилом помещении и какие обязательства по снятию с регистрационного учёта должны быть выполнены.
Восьмой этап — ограничения и обременения
Ипотека, аресты, запреты регистрационных действий и другие ограничения требуют анализа ещё до передачи денег.
Иногда наличие обременения не мешает провести сделку, но тогда необходимо правильно определить порядок действий и расчётов.
Девятый этап — техническая часть
Юридическая проверка не должна заканчиваться только на истории собственников.
Нужно сопоставить документы и сам объект.
Совпадает ли площадь?
Есть ли перепланировка?
Проводилась ли реконструкция?
Соответствуют ли зарегистрированные характеристики фактическим?
Особенно это важно при покупке частных домов.
В итоге у меня должна сложиться не коллекция отдельных справок и выписок, а единая картина:
кто продаёт → что продаёт → как получил → что происходило с объектом раньше → какие права могут существовать → какие ограничения есть сейчас → соответствует ли недвижимость документам.
И только после этого можно оценивать риски и определять безопасный порядок дальнейшей сделки.
Юридическая проверка нужна не для того, чтобы напугать покупателя.
Она нужна, чтобы решение о передаче нескольких миллионов рублей принималось на основании документов, а не фразы:
«Не переживайте, у нас всё чисто».
2 минуты
5 сентября