392 подписчика
🏗 Три новости со стройки. Каждая — про ваши деньги
🔸Первая тема- земля. Где теперь нельзя строить!
С 4 августа действует 301-ФЗ. Он изменил статью 67.1 Водного кодекса: в установленных зонах затопления и подтопления строить капитальные объекты больше нельзя. Совсем.
Исключение — только сами сооружения инженерной защиты.
Раньше было иначе: участок в зоне — не приговор, строй с дренажом, подсыпкой, сваями. Теперь нет.
🔸На ВЭФ выяснилось, что под норму попало порядка 74 млн квадратных метров. Минстрой обещает достроить всё и найти сбалансированное решение. Но решения пока нет — есть намерение его подготовить. Девелоперы уже просят переходный период.
🔴Для юга это важно. Реки, низины, сложный рельеф — половина наших участков именно про это.
Что это значит лично для вас
Если покупаете землю под дом — проверять категорию и ВРИ уже недостаточно. Нужно смотреть, входит ли участок в официально установленную зону затопления или подтопления, какие ограничения зарегистрированы, и возможна ли там капитальная застройка вообще.
«Соседи же построились» — не аргумент. Соседи строились по другому закону.
🔸🏦 Вторая тема — проектное финансирование
Здесь постоянно происходит подмена понятий. Эскроу — защита, но не гарантия получения квартир, скорее из удорожание, гарантия возврата денег, которые могут обесценится! Бенефициар всего БАНК! Не застройщик и не мы с вами!
Если продажи идут медленно, счета наполняются хуже плана — банковское финансирование обходится застройщику очень дорого. А это уже темпы стройки, сроки и цена метра. Вы же все ждете снижения цен, не глядя на себестоимость!
Поэтому смотреть надо не на красивый ЖК, а на застройщика целиком: сколько проектов ведёт одновременно, какая готовность, как идут продажи, есть ли переносы сроков по другим объектам, финансовое положение девелопера, риски банкротства.
🔸Третье — почему новостройки дорогие
Сегодня вышли данные, что совокупные обязательства девелоперов по строительству социальной инфраструктуры — школ, детсадов и других объектов — приблизились к 1 трлн
В комплексных проектах (КРТ) застройщик тянет дороги, сети, школы, сады, благоустройство. Всё это ложится в экономику проекта и в цену метра.
Нагрузка уже ломает проекты. В мае 2026 крупный застройщик в Сургуте вышел из проектов КРТ из-за рыночной конъюнктуры — при том что ранее взял на себя 38,6 млрд рублей социальных обязательств: расселение и снос 129 домов, школа, два детсада, театр, сети. В Свердловской области начатые проекты КРТ откладываются, новые застройщики брать не хотят. В Вологде торги по КРТ признали несостоявшимися.
Регионы начали переводить это в деньги. Ростовская область в 2026 году ввела инфраструктурный сбор: строить школы и сады самому или заплатить в бюджет. Место в садике посчитали на одного чел в 2,4 млн рублей, в школе — 2 млн, в поликлинике — 4,286 млн.
Вот представьте школа на 200 мест обходится в 400 мл! Вдумайтесь в эти цифры, не говоря уже о себестоимости материала, зарплатной фонде, % банка и много всего! Если не понимаете это все, то продолжайте ждать падения цен!
♦️Всё, о чём я написала выше, — это не про плохих застройщиков и не про злое государство.
Это про то, что рынок стал взрослым и сложным, а покупатель к этому не готов. Он по-прежнему приходит с двумя вопросами: «какая скидка» и «сколько я заработаю», «когда цены рухнут»!
Так и хочется сказать РЕЧЬ НЕ ПРО ЗАРАБОТАТЬ, А СБЕРЕЧЬ ДЕНЬГИ, КОТОРЫЕ ЕСТЬ!
А правильных вопросов сегодня на три больше: Нет ли на земле ограничений — например, зоны подтопления?
Какое финансовое состояние застройщика?
И кто — по документам, а не по рендеру — обязан построить школу и в какие сроки?
3 минуты
3 сентября