12 подписчиков
27 000 за однушку в Казани. Это не опечатка. Это новый рынок, и половина города ещё не в курсе.
Собственники годами вели себя на рынке аренды как приёмная комиссия. Очередь на просмотр, анкета с вопросами про зарплату и социальный статус, «а детей у вас сколько?», «а вы точно не будете готовить дома?».
Праздник закончился. Тихо, без объявления.
Как я это обнаружил?
Приехал в Казань, одна из задач - сдать квартиры в долгосрок. Ожидание было стандартным: выставляю, за пару часов разбирают, выбираю из очереди самого приличного.
Как в известном анекдоте - оказался нюанс.
Два часа анализа рынка, и картинка сложилась. Я не попал в ожидания примерно так же, как и все остальные. Просто узнал об этом раньше.
Что произошло?
Арифметика скучная и беспощадная.
В Казани строится порядка 130 ЖК. Рынок продаж при этом стоит - всё завязано на ставку ЦБ, покупателей мало. Люди, которые квартиры уже купили, ипотеку обслуживать обязаны. Продать сложно. Остаётся один выход - сдавать.
И они все вышли на рынок аренды. Одновременно.
Дальше - предсказуемое. Большинство этих собственников не эксперты, стратегии у них нет, а платёж по ипотеке ждать не умеет. Не придумали ничего лучше, чем демпинговать.
Результат - однушки по 27-28 тысяч. Таких цен в Казани не было годами.
Отдельным бонусом поменялись алгоритмы Авито: площадка показывает то, по чему кликают. Твоё объявление может быть прекрасным, но если по нему не кликают - его просто нет в природе.
Кому праздник?
Арендаторам. Впервые за долгое время выбирают они, а не их.
Тот самый арендатор, которого пять лет подряд просили рассказать о своём доходе и семейном положении, теперь листает двадцать вариантов и капризничает. Карма в недвижимости работает медленно, но приходит.
А теперь самое неприятное
Многие ещё не поняли, что произошло. Идёт стадия отрицания: «просто не сезон», «просто мою квартиру пока не оценили», «сейчас закончу посуточный сезон и выйду в долгосрок по нормальной цене».
Не выйдешь. Там тебя ждут двадцать таких же.
И вот тут начинается настоящая математика. Квартира за 15 миллионов, сдающаяся за 25-30 тысяч - это не инвестиция. Это благотворительность в пользу арендатора с доплатой банку.
Люди, которые покупали новостройки с расчётом «арендатор оплатит мою ипотеку», сейчас столкнутся с реальностью: арендатор оплатит половину. Хорошо если половину.
Часть из них это не переживёт. Будут вынужденные продажи, будут просроченные платежи, будет паника. Пока ажиотажа не видно - но и дно ещё не нащупали.
Для контраста
Сегодня позвонил коллегам в Нижний Новгород. Спрашиваю, что у вас.
Ответ: всё отлично, квартир не хватает, однушки уходят по 38-48 тысяч.
Тот же продукт. Другой город. Разница почти в два раза.
Нижний по рынку отстаёт от Казани лет на десять - и сейчас там происходит ровно то, что у нас было пару лет назад.
Дефицит, очередь, собственник диктует условия.
Я перебрался из Казани в том числе потому, что предполагал такое развитие. Не потому что провидец - просто когда работаешь и в продажах, и в аренде, и в управлении, картинка складывается раньше.
Что с этим делать?
Плохая новость: рынок не спросит твоего мнения.
Хорошая: у метров всегда больше одного сценария, просто большинство знает только один.
Квартира, которая не сдаётся за 35 - не обязана сдаваться за 27. Она может уйти в другой формат. Может быть продана, пока цена ещё держится. Может быть переупакована так, чтобы её вообще показывал алгоритм. А может - да, честно - оказаться объектом, который лучше не трогать и переждать.
Ответ зависит от конкретных метров, а не от общих рассуждений.
Дальше - в прямом эфире
Я сам оказался ровно в этой ситуации и сейчас меняю стратегию по своим объектам. Буду раз в неделю показывать, что происходит: цены, сроки, что сработало, что нет. Без прогнозов на пять лет вперёд - просто факты по мере поступления.
Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert
Адрес, ссылка на объявление.
А в комментариях расскажи: за сколько сейчас сдаётся твоя квартира и как быстро нашёлся арендатор? Собираем реальную картину по городу, а не ту, что в объявлениях 👇
3 минуты
Вчера