12 подписчиков
Комната за 90 000 рублей. Без санузла. Сейчас продаём за 600 000.
Люди уверены, что для входа в недвижимость нужны миллионы. Это самое дорогое заблуждение на рынке - оно годами держит человека в позиции «вот накоплю и тогда начну».
В 2023 году мне нужна была прописка в Республике Коми. Смотрю варианты, вижу комнату за 100 000 ₽. Торгуюсь, беру за 90 000.
Комната без санузла в городе на 10-15 тысяч человек. Звучит как покупка, о которой не рассказывают родственникам.
Что было на входе.
Объект уже сдавался за 6 000 ₽ в месяц. Коммуналка 2 500 ₽ сверху, платил жилец.
То есть даже в том виде, в каком я его получил - это 72 000 ₽ в год с вложения в 90 000 ₽. Комната без туалета окупала себя примерно за пятнадцать месяцев.
Многие «инвестиционные» квартиры за десять миллионов о такой доходности только мечтают, но об этом на презентациях не рассказывают.
Дальше я задал себе вопрос, который стоит задавать про любой объект: а это максимум, что метры могут отдать?
Смена угла
Мы годами работаем со студиями, поэтому мысль пришла быстро. Комната - это не приговор. Это планировка, которую можно изменить.
Провели воду. Поставили санитарный насос. Сделали бюджетный ремонт - без дизайнерской плитки и прочих подвигов, которые видит только собственник.
На выходе получилась студия.
Долгосрок сразу подскочил до 15-17 тысяч. Желающие были. Но я отказался.
Почему отказался от долгосрока?
Город на 10-15 тысяч человек. Аудитория своеобразная. Отдать свежую студию в долгую аренду в таком месте - примерно то же самое, что подарить её и надеяться, что вернут в том же состоянии.
Плюс в долгосроке ты видишь объект раз в год. К этому моменту с ним уже всё случилось.
Взяли на посуточное управление. Удалённо, из другого города, по регламентам - я туда не летал каждую неделю..
Сдавали по 2 500 ₽ за сутки, иногда по 3 500 ₽. Квартира при этом сохранялась в порядке: краткосрок - единственный формат, где ты видишь своё жильё несколько раз в месяц, а не когда уже поздно.
Три цифры по объекту
Вход. 90 000 ₽ покупка плюс ремонт с проводкой воды и насосом.
Поток. Посуточно, чек 2 500-3 500 ₽. Чистыми - после комиссии площадок, уборок, расходников и коммуналки - заметно выше тех 15-17 тысяч, которые давал бы долгосрок. Города на 10 тысяч человек, кстати, ведут себя по загрузке не так, как миллионники: пиков меньше, зато и конкурентов почти нет.
Выход. Сейчас продаём за 600 000 ₽. На рынке месяц, два интересанта.
Честно скажу: опыта продаж в городах такого размера у меня не было. Статистика по срокам там своя, и она мало похожа на Казанскую или Нижегородскую. Но первые сигналы говорят, что спрос есть - просто он тише.
Что здесь важно понять
Из объекта мы выходим в плюсе дважды: заработали на потоке всё время владения и заработали на теле при продаже.
Но главное не в этом. Главное - что вся история началась с суммы, которую многие тратят на телефон.
Люди годами ждут «серьёзных денег», чтобы зайти в недвижимость. А зайти можно было ещё три года назад - просто объект выглядел бы недостаточно солидно, чтобы им хвастаться.
Метры не обязаны быть красивыми. Они обязаны работать.
Теперь про твои метры.
Если у тебя есть комната, доля, старая квартира или что-то, что ты давно списал со счетов как «ну там ничего не сделаешь» - не факт, что ты прав.
Напиши РАЗБОР в комментариях или в личку @salmushev_expert
Посчитаю по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу прямо - можно выжать больше или лучше не трогать.
А в комментариях ответь: с какой суммы, по-твоему, реально зайти в недвижимость? Уверен, большинство назовёт цифру раз в двадцать больше реальной 👇
2 минуты
2 дня назад