196 подписчиков
Парадокс гостиничного рынка: построить отель дороже, чем купить готовый
В Ярославле продают четырехзвездочный отель на 118 номеров площадью более 12 тыс. кв. м вместе с земельным участком, мебелью и оборудованием. Первоначальная цена была 723,9 млн рублей, но покупателей не нашлось. В новых торгах нижняя отсечка по цене 361,9 млн рублей.
По моим расчетам, построить сегодня аналогичный отель будет стоить минимум 1,3 млрд рублей.
Получается:
строительство нового — около 11 млн рублей на номер;
первая цена продажи — 6,1 млн;
минимальная — всего 3,1 млн рублей на номер.
То есть готовый отель с землей и оборудованием можно купить примерно за 28% стоимости строительства нового отеля. Одни только бетонные стены и перегородки этого отеля стоят дороже.
В данном случае есть ещё один важный нюанс: гостиница до 2046 года сдана в аренду AZIMUT Hotels. Поэтому инвестор покупает актив с действующим долгосрочным договором. Чтобы понять, действительно ли 362 млн — низкая цена, нужно смотреть условия аренды, денежный поток собственника, будущий CAPEX и доходность вложенного капитала. Стоимость гостиницы определяется тем, сколько денег она способна приносить собственнику
Но ситуация все равно показательная. Строить гостиницы сегодня очень дорого, покупать существующие иногда можно в разы дешевле.
#гостиничныйбизнес #девелопмент #отельерам
1 минута
Вчера