12 подписчиков
9 000 000 за ремонт. Мы зашли на тот же объект за 3 000 000. Начали с того, что сэкономили 330 тысяч на демонтаже.
Многие покупают квадратные метры и понятия не имеют, сколько эти метры сожрут дальше. Ипотека одобрена, ключи получены, шампанское выпито - и тут приходит человек со сметой.
Наша заказчица пришла ко мне слегка бледная. Новостройка бизнес-класса, подрядчики посчитали ремонт и объявили: меньше девяти миллионов даже не мечтайте.
Мы пересчитали и зашли в проект за три.
Куда делись шесть миллионов?
Никуда. Их там изначально не было.
Прораб считает смету. Риэлтор считает цену. Управляющий считает аренду. Каждый прав в своём куске, и никто не обязан знать чужой.
Прораб физически не может сказать, за сколько квартира потом сдастся - он там не живёт и уборку после гостей не принимает. Он собирает инструмент и уезжает. Квартира остаётся зарабатывать.
Проблема не в нём. Проблема в том, что решение на девять миллионов принимается со слов человека, который видит треть картины.
Поэтому смета собирается от того, как объект будет работать, а не от того, как он будет выглядеть на фото. Дизайнерская плитка в санузле не поднимает чек ни на рубль - гость приехал спать, а не любоваться затиркой. А вот дешёвый смеситель убьёт объект за восемь месяцев. Без этой логики получается ремонт для инстаграма за счёт собственника.
Мы уже на объекте.
Демонтаж. Рынок предлагал от 60 000 до 350 000 ₽.
Мы сделали за 20 000 ₽. Мало того - сохранили цельные блоки и пустили их на новые стены.
Логика простая: зачем выбрасывать материал, платить за вывоз мусора, а потом покупать ровно такой же?
Электрика. Заказчице назвали ценник - 365 000 ₽. Наша смета - 280 000 ₽. Качество то же.
Меблировка. Закупаем уже сейчас, на черновой стадии.
Почти все ремонты проваливаются по срокам именно в финале: стройка готова, объект стоит, а мебель поехали искать ещё на два месяца. Красивая пустая квартира не приносит ни рубля. Она просто дорого стоит и молчит.
Считаем вход.
Покупка квартиры плюс ремонт и меблировка — около 10 00 000 ₽.
По рыночной смете в девять миллионов вышло бы порядка 16 000 000 ₽.
Шесть миллионов остались у собственницы, а не в керамограните, который никто не рассмотрит.
Дальше объект уйдёт в посуточную аренду - цифры по потоку покажу, когда запустимся и будет что показывать, а не что обещать.
Зачем мне экономить твои деньги.
За плечами 14 лет и больше 800 объектов. Мы работаем полным циклом: купить, отремонтировать без прослойки посредников, сдать, продать.
Мне невыгодно раздувать смету. Бригада заработала один раз и ушла - ей всё равно, что будет с объектом дальше.
Я остаюсь с этой квартирой на годы: сдаю её, управляю ей, потом продаю. Мои деньги в том, чтобы объект работал, а не в том, чтобы он дорого обошёлся.
Теперь про твою квартиру.
Если она сдаётся за копейки, висит на Авито без звонков или ты собрался в ремонт и не хочешь подарить строителям стоимость ещё одного объекта - давай посчитаем.
Напиши слово РАЗБОР в комментариях или в личные сообщения: @salmushev_expert
Пришли адрес, ссылку на объявление или просто фото.
Разберу по трём цифрам: вход, поток чистыми, выход. И скажу прямо - можно выжать больше или лучше вообще не трогать. Второй ответ звучит регулярно, хотя он против моего интереса.
А в комментариях расскажи: какую самую дикую смету считали тебе или твоим знакомым? Победителя разберём отдельно 👇
2 минуты
20 августа