Участок «уехал» на кадастровой карте. Что это значит и чем опасна такая ошибка?
Заходите на кадастровую карту, а ваш участок стоит совсем не там, где должен? Границы будто съехали в сторону, наползают на соседний участок. Ситуация неприятная, но довольно распространённая. И главное — не паниковать, а разобраться, что именно произошло.
Иногда на местности с участком всё в порядке, земля никуда физически не «уехала». А вот в сведениях ЕГРН может быть ошибка. Она называется реестровой. По закону реестровая ошибка — это ошибка, которая была допущена в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории, акте обследования или в других документах, а потом попала в ЕГРН. Такой порядок описан в статье 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Проще говоря: участок на земле может быть на своём месте, а в документах его границы отображаются неправильно.
Почему так бывает? Причин может быть несколько. Например, когда-то неправильно определили координаты границ. Или старые данные переносили из одной системы координат в другую. Или ошибка появилась в документах, на основании которых сведения внесли в ЕГРН. На первый взгляд может показаться: ну и что, на карте нарисовано криво, а в жизни-то всё понятно. Забор стоит, соседи знают, где чьё, пользуемся как обычно.
Но проблема в том, что для сделок, оформления прав и споров важны не только привычки и устные договорённости. Важны сведения, которые содержатся в ЕГРН. И вот здесь реестровая ошибка может очень некрасиво всплыть. Например, вы решили продать участок. Покупатель открывает документы, видит наложение границ или странное расположение участка и начинает сомневаться. Банк может не захотеть принимать такой участок в залог. Росреестр может приостановить регистрационные действия, если в документах есть противоречия. А сосед в спорной ситуации может сказать: «По документам граница проходит вот здесь». В итоге то, что вчера казалось просто странной линией на карте, может превратиться в сорванную сделку, конфликт с соседями, дополнительные расходы, экспертизы и суд.
Что делать, если вы заметили ошибку? Первое — нужно проверить документы и фактическое положение границ. Обычно начинают с обращения к кадастровому инженеру. Специалист анализирует документы, выезжает на участок, выполняет измерения и смотрит, действительно ли сведения в ЕГРН не совпадают с фактическим положением границ. Если ошибка подтверждается, кадастровый инженер готовит межевой план или другие необходимые материалы. По закону основанием для исправления реестровой ошибки могут быть документы, которые подтверждают наличие ошибки и содержат сведения для её исправления, либо вступившее в силу решение суда.
Если исправление не нарушает права соседей и других лиц, документы можно подать в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Но если исправление может затронуть интересы соседей или третьих лиц, всё сложнее. Закон прямо говорит: если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое исправление производится только по решению суда. Есть и ещё один нюанс. В отдельных случаях Росреестр может сам выявлять и исправлять реестровые ошибки в сведениях ЕГРН о границах, если у него есть необходимые документы и материалы. Но это не отменяет того, что собственнику лучше не ждать, пока проблема решится сама, особенно если впереди сделка, строительство или спор.
В «СеверГео» мы помогаем разобраться в таких ситуациях: проверяем документы, определяем фактические границы участка, готовим необходимые материалы и подсказываем, с чего начать исправление ошибки. Обращайтесь!
А вы проверяли, как ваш участок отображается на кадастровой карте?
3 минуты
3 дня назад