16 подписчиков
НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ДОГОВОРА МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРАКТИКЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ
Конституционный Суд РФ вынес Постановление от 15.01.2026 № 1-П, которое ФНС России взяла на вооружение и направила в территориальные налоговые органы для применения в работе (обзор правовых позиций судов за первый квартал 2026 года).
ФАБУЛА ДЕЛА: гражданка заключила договор мены, согласно которому обменяла свой земельный участок с большей кадастровой стоимостью (2 954 000 рублей) на земельный участок с меньшей кадастровой стоимостью (422 000 рублей). В договоре стороны зафиксировали, что мена признается равноценной, стоимость участков определена в размере 500 000 рублей.
Руководствуясь п. 2 ст. 214.10 НК РФ (согласно этой норме если доход налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доход налогоплательщика признается равным кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7) налоговая инспекция привлекла гражданку к налоговой ответственности с начислением недоимки по НДФЛ и пени. Суды общей юрисдикции согласились с позицией налогового органа.
ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ: п. 2 ст. 214.10 НК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он допускает произвольное определение дохода, подлежащего обложению НДФЛ, в случае совершения добросовестным налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.
Конституционный Суд РФ обратил внимание на следующие обстоятельства:
1) НДФЛ взимается только в случае опровержения эквивалентности (равноценности) совершенной мены. То есть налоговой инспекции необходимо доказать, что у налогоплательщика отсутствовали разумные, в том числе внеэкономические мотивы для совершения сделки при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества. Внеэкономические (бытовые) мотивы, которые КС РФ привел в качестве примера, - переезд на новое место жительства, улучшение жилищных условий и т.д.;
2) в случае доначисления НДФЛ по договорам мены, в которых одна сторона выплатила другой стороне компенсацию за неравноценный обмен, необходимо учитывать все выплаченные по договору мены денежные средства, то есть НДФЛ начисляется с соответствующей разницы;
3) если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке.
Важно! Позиция Конституционного Суда РФ применима только к договорам мены недвижимого имущества, которые не связаны с предпринимательской деятельностью.
2 минуты
20 июля