312 подписчиков
5 ОБЪЕКТОВ, КОТОРЫЕ НЕЛЬЗЯ ПОКУПАТЬ НИ ЗА КАКИЕ ДЕНЬГИ
«Дёшево» — самое дорогое слово в недвижимости. Чёрный список 2026
Меня часто спрашивают: «Светлана, вот предлагают объект, цена смешная — брать?»
Отвечаю: цена бывает смешной по трём причинам. Первая — срочная продажа. Вторая — реальный изъян. Третья — объект юридически мёртв. И его нельзя оживить ни за какие деньги.
Вот пять таких. Сохраните. Покажите риелтору.
Не дайте себя обмануть.
Подвалы/цоколи в многоквартирном доме для проживания с выходом через подъезд.
Их продают как «студии», «квартиры в цоколе». Юридически это нежилое помещение, переделанное «как умели».
Перевести в жильё объект с уровнем пола ниже уровня земли — невозможно.
Сдать легально — нельзя. Для коммерческого помещения нужен отдельный выход.
Продать — почти никому, кроме такого же наивного покупателя.
А если там уже живут люди? Проверка — и риск изъятия за использование не по назначению (ст. 287.7 ГК РФ).
Псевдо-апартаменты на производственной земле.
Здание построено на земле промышленного назначения. Внутри — «апартаменты».
Цена — на 30-40% ниже рынка.
Почему? Потому что в любой момент собственника могут обязать привести объект в соответствие с назначением земли.
То есть выселить и снести все что переделано.
Не верите? В Москве уже сотни зданий под арестом по этой причине.
Самострои без возможности легализации.
ИЖС, пристройка, мансарда — построено без разрешения. Иногда легализовать можно.
Иногда — категорически нельзя (нарушены отступы, охранные зоны, ВРИ).
Если объект попал во вторую категорию — вы покупаете не дом, а будущий снос за свой счёт. И кредиты платить, и дом сносить. Двойной удар.
Хостелы в МКД.
Государство методично закрывает хостелы в жилых домах. Закон 59-ФЗ. Соседи жалуются — комиссия приходит — деятельность прекращают — объект становится обычной квартирой с незаконным ремонтом «под хостел».
Если вы рассчитывали на доходность хостела — её больше нет.
А переделывать обратно — деньги и время. И нервы.
Нежилые объекты-«имитации жилья».
В документах — «помещение свободного назначения». На фото — кухня, спальня, санузел. Купить можно. Прописаться — нельзя.
Получить материнский капитал, ипотеку с господдержкой, налоговый вычет — нельзя.
Продавать как «жильё» — нельзя. Перевести в жилое в нежилом здании — нельзя, потому что не соответствует нормам.
Главное правило: смотрите не на ремонт. Смотрите на документы. Категория земли. ВРИ. Назначение помещения. Технические и правоустанавливающие документы.
Если что-то «странно дёшево» — там 100% мина. Не покупайте то, что нельзя продать.
Поделитесь этим постом с теми, кому это может быть полезно.
Обнимаю
Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом, автор аккредитованной образовательной программы
2 минуты
Вчера