312 подписчиков
Им обещали 80% годовых. А теперь они не могут ни продать, ни сдать, ни жить.
Я слышу эту историю каждую неделю. Инвестор покупает помещение ниже рынка. Подвал, цоколь, первый этаж. Ему обещают золотые горы. Подрядчик говорит: «Не парьтесь, мы всё согласуем».
Он делает ремонт. Нарезает студии. Запускает аренду.
А через месяц — жалоба соседей. Проверка. И вердикт: перепланировка незаконна. Отдельного выхода нет. Коммуникации подключены к общедомовым без собрания. Сделать ничего нельзя.
Итог:
— ремонт на миллионы — в мусор,
— арендаторы съезжают,
— бизнес встаёт,
— объект превращается в «чемодан без ручки».
Вот три реальные ситуации, с которыми приходят ко мне:
1. Инвестор купил подвал под кладовки. Вход — через подъезд. Отдельный выход сделать невозможно. Соседи написали жалобу. Кладовки — под снос.
2. Собственник первого этажа сделал ремонт под «Магнит». Понизил окна для зоны погрузки, поставил пандус на общедомовой земле. Жильцы против. Суды. Проигрыш. Арендатор отказался от объекта.
3. Инвестор купил помещение с «бонусным» этажом. В ЕГРН — 2 этажа. По факту — 3.
Хотел нарезать на офисы и продать. Но пока не узаконит самострой (а это год-полтора минимум), никакого деления не будет. Деньги заморожены.
Почему это происходит?
Потому что 90% инвесторов заходят в объект без глубокого анализа документов. Им говорят: «Бери, пока дёшево». И они берут. А потом теряют деньги.
Проблема в том, что рынок заполнен «помогайками» и «посредниками», которые обещают всё решить. А по факту — делают незаконные схемы, которые потом отменяются. И отвечать за это будете вы. Собственник.
Но есть и другая сторона.
Те, кто разобрались в правилах игры, делают на этом +50-100% к стоимости объекта.
Моя ученица Марина покупала неликвид на торгах. После правильного оформления и разделения прибавила к объекту 11 млн прибыли +70% к цене. Просто за счёт документов.
Другой кейс: собственник 700 кв.м не мог продать помещение. Мы разделили его на 6 частей, 5 перевели в квартиры. Цена выросла в 2 раза. Объекты расхватали ещё до окончания оформления.
Завтра, 12 мая в 14:00, я проведу эфир.
Разберём:
Как отличить реально выгодный объект от ловушки.
Что проверять ДО покупки, чтобы не купить «чемодан без ручки».
Как работает юридический флиппинг: +50-100% к цене без бетона и лопаты.
Живой разбор: присылайте свои объекты — выберу несколько покажу, риски и что с ними можно сделать.
После регистрации вы попадёте в закрытый канал, где получите бонус и сможете задать свой вопрос для разбора.
Регистрируйтесь сейчас. Эфир бесплатный.
Запись будет платной.
Бонус за регистрацию: PDF «Чек-лист: как проверить, что объект в зоне риска»
P.S. Если вы инвестор, брокер или собственник — не ждите, пока ваш объект станет следующей историей из суда. Разберитесь в этом сейчас.
Обнимаю
Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом, автор аккредитованной образовательной программы
2 минуты
11 мая