22 подписчика
Про деньги
Всем привет!
Принял участие в пленарной сессии Жилконгресса, которую проводил Валерий Лукинов. Поделюсь своим и немного интересным от других.
Вопрос 1: рентабельные решения - на чем можно скэномить? а куда есть смысл вложиться при строительстве КП?
Я предложил сконцентрироваться не на экономии, а на правильном распределении инвестиций во времени:
1️⃣Не вестись на желание сэкономить 10-15% от сметы за объем,
• а дробить проект на очереди, где 1 очередь - это план продаж на год + 20%.
• Но делать эту очередь сразу как законченную, демонстрируя образ будущего.
• Кроме того, что заморозите инвестиции, еще и есть риск зафиксироваться в неоптимальных решениях и сковать свою гибкость.
2️⃣Вкладывать в въездную группу,
• но приоритет в сторону утилитарности, а не «пыли в глаза»
• Любую грандиозную конструкцию надо обслуживать.
3️⃣ Строительство детской и спортивной инфраструктуры запланировать
• к времени, когда ей реально будет кому пользоваться,
• а это года через 2-3 не раньше с старта.
• Иначе, придется обслуживать,
• будет морально и физически устаревать.
Поступил допвопрос: разрешаем ли мы продавать участки во всем поселке или только в определенных очередях? Ответ:
• продажи возможны только в реализуемых очередях.
• Иначе, продав один участок из 50ти вы уже получаете обязательства на все 50 и
• опять же ограничиваете себя в адаптации рынку.
Из еще интересного: один из спикеров рассказывала, как избегать кассовых разрывов.
Рецепт в 5 шагах:
Считать финмодель
Делать это не формально, а со всей ответственностью
Считать модель исходя из пессимистичного сценария
Закладывать не менее 20% непредвиденных от СМР
Увеличить объем собственного инвестирования
Мне нечего здесь возразить. Все по делу, особенно 1 и 2 пункты.
Только один нюанс, вряд ли возможно стартануть хоть что то, если железно придерживаться этих рекомендаций. Хотя, как заметили коллеги,
может лучше и не стартовать
Тогда последнее можно отнести практически к всем проектам сегодня.
Вопрос 2 на планерке: от какого количества домовладений выгодно делать девелоперский проект?
Много факторов, например, от необходимых капиталовложений, структуры постоянных расходов вашей компании, емкости проекта в деньгах.
Примеры:
1️⃣ Если ближайшие сети или подъездные дороги находятся на удалении, то чем больше у вас площадь, тем меньше будет нагрузка на их строительство на каждое домовладение и маленький проект будет неинтересен.
Если все уже рядом, то небольшое количество участков может быть оправдано.
2️⃣ Если для запуска очередного проекта, вам надо брать новых сотрудников, то прибыль по новому проекту должна покрывать и рост ФОТа и накладных расходов, которые возникают от того, что вы взяли этот проект
3️⃣ Проект А рядом с городом на 20 участков средней стоимостью по 10 млн имеет выручку 200 млн, а Проект 2 на 100 участков по 1,5 млн на удалении имеет выручку 150 млн. В проекте А участков меньше, но скорее всего, он будет интереснее, потому что суммарных затрат на СМР там может быть меньше, а выручка проекта больше.
Вопрос 3: как управлять ассортиментом и ценой в проекте для максимизации прибыли?
3 приема, которые применяем мы:
1️⃣Динамическое ценообразование. Повышение цен происходит строго по порядку, заложенному в финмодели, напр, каждые 20 участков. Это позволяет жестко контролировать доходную часть.
2️⃣ Индивидуальное ценообразование на участки. Есть формализованные критерии, которые определяют стоимость участка «в табличке» + оценка участков на местности. Позволяет максимизировать прибыль с каждого участка.
3️⃣ Придерживать часть лучшего предложения на позднюю часть проекта. Я бы рекомендовал 10-20%. Позволяет не остаться с неликивидом, когда по модели должна быть максимальная стоимость
дублер канала в MAX max.ru/...n5k
3 минуты
7 мая