2296 подписчиков
«Потом рефинансируешь» — старая идея снова возвращается на рынок. И это не очень хороший сигнал.
За последний год на рынке ипотеки произошёл важный сдвиг, который многие недооценивают. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам выросла почти в два раза. При этом в относительных значениях цифра пока выглядит безопасной — около 1% от общего портфеля, но в абсолютных значениях это уже заметный рост проблемных кредитов.
В начале 2026 года эта динамика сохраняется, хотя темпы роста стали немного ниже. Это говорит о том, что проблема не разовая, а системная, и она продолжает накапливаться внутри рынка.
Важно понимать, что Банк России уже несколько лет последовательно ограничивает выдачу откровенно рискованных кредитов. Тем не менее полностью перекрыть доступ к таким сделкам невозможно, и часть заёмщиков по-прежнему заходит в ипотеку с завышенной нагрузкой и слабо просчитанным сценарием.
На этом фоне часто слышу от коллег по цеху, как они рекомендуют своим клиентам - «возьми сейчас, потом рефинансируешь».
Такая риторика началась с 22 - 23 годов, в условиях роста ставок и активно продвигалась многими агентствами и застройщиками.
Если разобрать причины текущего роста просрочки, они достаточно понятны.
Во-первых, значительная часть сделок заключалась на пределе финансовых возможностей. Люди заходили в ипотеку не из расчёта комфортного платежа, а исходя из логики «главное зайти сейчас, дальше станет легче».
Во-вторых, в расчётах часто закладывался оптимистичный сценарий — снижение ставок, возможность рефинансирования, рост доходов или стоимости актива. Когда эти ожидания не реализуются, нагрузка становится неподъёмной.
В-третьих, сама ипотека в какой-то момент начала восприниматься как гибкий инструмент, а не как долгосрочное обязательство. Отсюда и упрощённое отношение к рискам на входе.
В результате рынок сейчас постепенно переходит в фазу, где принятые ранее необдуманные решения показывают к чему это приводит.
Пока это не выглядит как массовая проблема (всего 1%), но тренд уже очевиден.
Главный вывод здесь достаточно простой. Рефинансирование — это не гарантированный сценарий, а лишь одна из возможных опций, которая зависит от множества факторов: ставок, политики банков и общей ситуации в экономике. Строить на этом базовую стратегию покупки — рискованно.
На чём ловят людей, когда подсаживают на необдуманную ипотеку? Чаще всего на срочности и упущенной выгоде.
Если вас сейчас обрабатывают с идеей торопись, завтра будет поздно, твой вариант заберут, если ты подумаешь ещё один лишний день (час), то, скорее всего вами просто манипулируют и ситуация не выглядит именно таким образом.
Выдохните, отложите телефон, посмотрите на небо, птички поют, никуда не торопятся, вот и вам не надо, чем вы хуже птичек? ))
И уже в спокойном, уравновешенном состоянии беритесь за решение вашего вопроса.
2 минуты
7 апреля