18 подписчиков
Кейс. Планировали заработать 10 млн, получили 17% годовых. Это провал?
В работе с коммерческой недвижимостью иногда вижу такую историю.
Инвесторы заходят в проект с определёнными ожиданиями, и если они не реализуются в полной мере, сделка начинает восприниматься ими как ошибка.
Хотя если спокойно посмотреть на цифры, часто оказывается, что проблема не в сделке, а в разрыве между ожиданиями и реальностью.
Разберу это на конкретном кейсе коллеги.
Инвестор зашел в объект с привлекательной экономикой:
стоимость покупки - 13,5 млн рублей,
с учетом всех вложений - около 17,5 млн.
С федеральной сетью был подписан договор с базовой арендной ставкой 300 тыс. рублей в месяц плюс процент от товарооборота.
В умеренно оптимистичном сценарии арендный потокв ближайшее время мог вырасти до 350 тыс.
План инвестора был спекулятивный: усиливаем объект федеральным арендатором, увеличиваем доход, продаём дороже и фиксируем прибыль.
В горизонте 8–10 месяцев инвестор рассчитывал выйти из проекта в диапазоне 27-31,5 млн рублей.
Но дальше ситуация пошла не по плану.
Федеральный арендатор сначала начал сдвигать сроки приёмки помещения, а затем и вовсе отказался от объекта.
При этом инвестор не остался с пустым помещением - в объекте продолжила работать региональная сеть, которая стала платить 250 тыс; рублей в месяц вместо прежних 119 тыс.
Если посчитать сухую математику, то при вложениях 17,5 млн и арендном потоке 250 тыс. в месяц получается около 3 млн рублей в год. Это даёт доходность порядка 17% годовых и окупаемость в районе 6 лет.
И вот здесь начинается самое интересное.
С точки зрения инвестора это провал. Потому что план был другой: федеральный арендатор, рост МАПа до 350 тысяч, быстрая перепродажа и выход с существенной прибылью.
Но если смотреть на фактический результат, объект:
не пустует
генерирует стабильный денежный поток
даёт двузначную доходность
может быть продан без убытка
То есть это уже не история про потерю денег.
Это история про то, что не реализовался изначальный сценарий.
И здесь важно разделить две вещи, которые почти всегда путают.
Плохая сделка - это когда объект не приносит доход, простаивает, требует дополнительных вложений и не даёт возможности выйти из него без потерь.
Нереализованный сценарий - это когда вы планировали заработать больше или быстрее, но получили менее маржинальную модель.
В этом кейсе инвестор рассчитывал заработать 10-12 млн за год. А по факту получил актив с доходностью 17% и горизонтом около 6 лет.
Разница ощутимая. Но это не обнуление капитала.
И именно здесь принимается ключевое решение.
Если вы действительно считаете, что это плохая сделка - из неё нужно выходить, даже если это неприятно.
Но если это просто отклонение от сценария, то вариантов гораздо больше: можно продать с текущей доходностью, можно оставить объект как актив с денежным потоком, можно дождаться более сильного арендатора и вернуться к изначальной стратегии.
В итоге, рынок почти никогда не даёт идеальных сценариев. Но он почти всегда даёт возможность заработать тем, кто умеет вовремя перестроиться.
И чем быстрее вы перестаёте держаться за первоначальный план и начинаете работать с реальностью, тем больше шансов, что даже неидеальная сделка в итоге окажется прибыльной.
2 минуты
17 апреля