1431 подписчик
Льготная ипотека и арбитраж ставок
На текущий момент на рынке существует уникальная возможность заработать на разнице процентных ставок. Возможность не для всех, но сам факт
Для того, чтобы воспользоваться текущей неэффективностью рынка должны совпасть 2 условия:
1) у вас есть доступ к льготной ипотеке, например семейной под 6%
2) у вас есть полная сумма на покупку желаемой квартиры
Далее простая математика:
Для удобства расчетов возьмем цену квартиры в 10 млн руб. И у вас есть кэшем 10 млн руб.
Ипотека под 6% с ПВ 20% на 15 лет (можно больше, меньше не нужно, но чтобы не запутаться лучше ровно на 15)
Берем ипотеку, 2 млн первоначальный взнос, долг 8 млн под 6% на 15 лет, в таком случае аннуитетный платеж составит ~67 500 руб (на самом деле 67 508,55, но это не важно)
У нас остается 8 млн рублей на руках
Далее мы открываем брокерский счет (брокер не важен, можно выбрать от того банка, в котором у нас ипотека, чисто для удобства)
И покупаем 8000 бумаг ОФЗ 26254
Текущая цена бумаги 929 руб. Текущий НКД (накопленный купонный доход 54,5 руб)
Таким образом сегодня за одну бумагу мы заплатим 929+55=984 руб. Еще 1 руб добавим на комиссию брокера, итого 985 руб
8000 ОФЗ будут стоить 8000*985=7 880 000 руб
У нас еще осталось 120 000 руб, но это не просо так, дальше объясню.
Итак, у нас есть 8000 штук ОФЗ-26254 и платеж банку 67 500 руб в месяц
По этим бумагам мы получаем купонные выплаты каждые 182 дня в размере 64,82 руб (это 13% купонной доходности из расчета на 365 дней или год)
Грубо говоря мы каждые пол года будем получать на счет 8000*64,82=518 560 руб
Но это сумма до налога, и нам нужно сразу отложить 13%, таким образом чистыми нам остается:
518560*0,87=451 147,2 руб
Сколько это в месяц? Делим на 6:
451 147,2/6=75 191,2 руб, округлим для простоты восприятия до 75 000 руб в месяц
А мы помним, что наш платеж банку составляем всего 67 500 руб в месяц
Таким образом каждый месяц у нас еще и остается 75000-67500=7 500 руб, как раз на коммуналку хватит)
Но мы помним, что у нас осталось еще 120 000 руб. Мы их оставляем в кэше, чтобы нам было чем заплатить первые два платежа, пока не пришли первые купоны, которые как раз будут примерно через полтора месяца. В принципе можно было купить ОФЗ на всю доступную сумму, но в таком случае до первой выплаты купона у нас могло бы остаться вплоть до 6 месяцев, а банк не будет ждать, и платить ипотеку нужно каждый месяц, по этому чтобы не вылазить за наш общий бюджет, мы оставили немного ликвидности на первые выплаты. Но это уже мелочи
А что в итоге? Через 15 лет наша ипотека будет закрыта полностью за счет выплат купонов (вместе со всей переплатой) и через эти же 15 лет облигации будут погашены, и мы получим обратно ровно 8 млн руб, поскольку номинал одной бумаги = 1000 руб
Конечно, через 15 лет 8 млн это не тоже самое что 8 млн сегодня, но это в любом случае больше, чем ничего. И если мы предположим что инфляция на ближайшие 15 лет будет такой, как в прошедшие 20 лет, а именно 8,5%, то те 8 млн будут по покупательной способности равным ~ 2,35 млн руб
А если мы посчитаем еще наши свободные 7500 руб в месяц, которые у нас оставались после внесения минимального платежа, и мы их не будем тратить на коммуналку, то итогова сумма на руках через 15 лет у нас будет 9,35 млн или ~ 2,75 млн в сегодняшних рублях
На самом деле разницу между купоном и платежом можно реинвестировать дальше в ОФЗ, и таким образом итоговая сумма с 9,35 млн превратится в ~ 10,8 млн или ~3,3 млн в сегодняшних деньгах
И эти деньги можно будет потратить на обучение в топовом вузе для вашего ребенка)
P.S. при этом нас совершенно не волнует ключевая ставка ЦБ из-за которой номинальная стоимость наших ОФЗ может очень сильно плавать, как в меньшую, так и в большую стороны, поскольку держать эти бумаги мы планируем все равно до погашения и точно знаем, что нам вернут ровно номинал или 1000 руб за штуку
3 минуты
29 марта