11 подписчиков
Субарендный бизнес, как форма инвестиционного проекта в недвижимости.
Начиная с 2017 года появилось такое понятие, как субарендный бизнес в коммерческой недвижимости, как форма инвестпроекта.
Суть в следующем: вы берете в аренду помещение, и сдаете его в мелкую "нарезку" в субаренду, а дальше продаете - это как бизнес (уточнить хочу, не готовый арендный бизнес ГАБ).
Сейчас отойду от темы и напомню разницу между продажей ГАБ и продажей бизнеса.
ГАБ - это продажа актива, вы покупаете помещение с уже подписанным договором аренды. Вы становитесь собственником объекта недвижимости с обременением в виде аренды и уже доходом от арендного бизнеса, при этом ваши расходы минимальны (эксплуатация).
Просто покупка бизнеса - это когда продается именно бизнес со всеми сложностями, т.е. вы покупаете пассив в виде договора аренды, долгов бизнеса, проблем бизнеса и не совсем новую мебель и оборудование.
Итак, давайте про плюсы покупки и ведения субарендного бизнеса и риски такого бизнеса (минусы)
Даже не знаю с чего начать) это как с новостями: есть хорошая и плохая новость, здесь также, только исход один,,,,,,
Давайте с РИСКОВ при создании такого бизнеса или покупки такого бизнеса:
1. Вы вечный арендатор, т.е. вы купили себе ежемесячные арендные платежи+кучу ограничений согласно договору аренды+ведение бухгалтерии и оплаты налогов;
2. Помещение (объект недвижимости) не является вашей собственностью, вы имеете право использовать помещение только строго в рамках договора аренды;
3. Если кто-то из ваших субарендаторов расторгнет договор, то вам придется платить аренду из своих кровных;
4. Если вы захотите расторгнуть основной договор аренды, то вы потеряете в деньгах, потеряете на ремонте, даже если он никакой, плюс вы должны будете одновременно расторгнуть все договора субаренды и выплатить всем обеспечительные платежи (которых у вас уже не будет)
5. Такой вот пассив-бизнес крайне сложно перепродаётся, потому что собственник помещения также участвует в сделке и не на вашей стороне: он может изменить условия с новым арендатором (договор придется переподписывать) и у нас только при смене собственника договор аренды нельзя менять, а здесь смена арендатора.
Собственник может просто отказать вам в такой сделке (напомню вы всего лишь арендатор и распоряжаться вы ничем не можете!)
Если собственник примет решение расторгнуть с вами договор, то все ваши субарендные договора станут прямыми договорами аренды, а вы просто потеряете кучу денег.
6. Последнее. При перепродаже вы ничего не зарабатываете, вы просто выходите в ноль в лучшем случае, зарабатывает ваш посредник, кто вам это все создал и продал.
Теперь ПЛЮСЫ:
1. Вы вкладываете минимум средств, и если вы во время поймете, что встряли с этим по самые уши, то выйти сможете с минимальными потерями.
2. Если повезет, то вы реально сможете продать такой бизнес, и даже может быть заработает на нем, но это вряд ли.
3. Хорошие такие грабли и опыт.
PS: это все выглядит, как идеальный бизнес, но к сожалению, если правильно рассчитать бизнес-модель, то прибыли там нет. Вы покупает пассив, и обременение в виде договора аренды, а в коммерческой недвижимости - это не просто договор на салфетки, можно и миллионы потерять, и суды не общей юрисдикции, а арбитраж, а там ваши домыслы, свидетели, эмоции никому не нужны, в этих судах все документально с фискальным подтверждением.
Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958
Брокер-консультант Чернявская Марина
2 минуты
2 апреля