15 подписчиков

🌃 Due Dilligence недвижимости

Сделки с недвижимостью регулярно оспариваются — из-за проблем в истории объекта, ошибок в документах или статуса продавца. Часть этих рисков не видна на этапе переговоров и проявляется уже после регистрации права. Проверка позволяет выявить такие ситуации заранее: понять, кому действительно принадлежит объект, какие ограничения на нем есть и может ли сделка быть оспорена в будущем.

Что можно проверить?

🔍 Проверка объекта

Основой этой проверки является выписка из ЕГРН. Из нее можно узнать:

🔳 Соответствует ли заявленное описание (площадь, адрес, этажность, категория и разрешенное использование — в случае земельных участков) зарегистрированному

🔳 Есть ли на объекте обременение (это может быть не только распространенный залог, но и сервитут, статус объекта культурного наследия, право проживания и т. д.)

🔳 Действительно ли объект принадлежит продавцу

🔳 На основании чего объект принадлежит продавцу

🔳 Кому объект принадлежал раньше

Далее мы работаем с полученными сведениями.

⚠️ Если выявлено обременение, покупатель может отказаться от сделки либо зафиксировать в предварительном договоре обязанность продавца снять его до заключения основной сделки. Несоответствие характеристик объекта заявленным — основание для пересмотра цены.

📄 Отдельно проверяются документы — основания возникновения права собственности. Важно убедиться, что на этапе приобретения не было нарушений. Для физических лиц типичны основания — наследование и приватизация, которые могут повлечь претензии со стороны иных наследников или лиц, чьи права были затронуты (например, несовершеннолетних на момент приватизации). При наличии цепочки переходов права анализируются также документы предыдущих собственников.

🔎 Проверка продавца

Независимо от того, кто выступает продавцом (физическое или юридическое лицо) важно проверить его на:

🔳 Банкротство

🔳 Исполнительные производства

🔳 Судебные споры (арбитраж и суды общей юрисдикции)

🔳 Корпоративные отношения

⭐ Дополнительно: для компаний — финансовая отчетность, для физических лиц — семейный статус.

📉 Цель проверки — снизить риск оспаривания сделки. Например, не стоит покупать недвижимость у лица, в отношении которого подано заявление о банкротстве. Даже текущие судебные споры с участием продавца (или предыдущих собственников) могут повлиять на сделку — в таких случаях сделку лучше не совершать вовсе, либо готовить дополнительные гарантии.

Пример из практики

👤 Клиент приобретал недвижимость у компании, получившей объект как вклад участника. В ходе проверки мы выявили судебный спор с этим участником. При удовлетворении иска и невозможности погашения долга — банкротство, оспаривание вклада и, как следствие, попытка истребования объекта уже у покупателя. Поэтому мы включили в договор заверения продавца о том, что его участник располагает достаточными средствами для выплаты долга в случае удовлетворения иска, а также запросили подтверждение — выписку со счета.

Что дает due diligence

🔹 Понимание, стоит ли входить в сделку

🔸 Снижение риска претензий и оспаривания

🔹 Аргументы для переговоров и корректировки цены

🔸 Выбор адекватной договорной структуры сделки

⏳ На практике сопровождение часто продолжается и после проверки — на этапе закрытия сделки, приемки объекта и регистрации права.

🔗 Записаться на консультацию: info@ftl-advisers.ru

🔊 канал в Telegram t.me/ftladvisers | канал в Max max.ru/...xm4 | сообщество ВК vk.ru/...ers | Дзен dzen.ru/...707

🌃 Due Dilligence недвижимости Сделки с недвижимостью регулярно оспариваются — из-за проблем в истории объекта, ошибок в документах или статуса продавца.

2 минуты

3 дня назад