4005 подписчиков
Зарубежная недвижимость или квартира в Москве?
Последние несколько лет я регулярно слышал от инвесторов одну и ту же фразу:
«Хочу купить недвижимость за границей».
Чаще всего называли эти направления: Дубай, Турция, Бали, Тайланд.
Аргументы звучали убедительно:
• Пассивный доход в валюте
• Быстрый рост цен
• Диверсификация капитала
И действительно - в определённые периоды эти рынки показывали сильную динамику.
Но в 2026 году разговор с инвесторами все чаще начинается с другого вопроса:
А какая в итоге реальная доходность? С учётом всех рисков и расходов.
И вот здесь важно учитывать нюансы
Дубай: динамика роста = высокая точка входа
За последние годы в отдельных сегментах рынок показывал рост до 40–60%.
Но вместе с этим:
• Увеличилась стоимость входа
• Усилилась конкуренция в аренде
• Вырос объём нового предложения
Средняя валовая доходность сейчас около 6–8% годовых.
После расходов на управление и возможные простои чистая доходность чаще ближе к 4–5%.
Турция: валютный фактор
Этот рынок долго привлекал возможностью получения ВНЖ и ростом цен.
Но за последние годы добавились факторы, которые важно учитывать:
• Периодическое ужесточение требований к недвижимости для получения ВНЖ
• Изменения порогов стоимости объектов
• Нестабильность национальной валюты
Даже при росте цены в местной валюте инвестор может терять в пересчёте на доллар или рубль.
Тайланд и Бали: зависимость рынка от туризма
Курортные рынки всегда выглядят привлекательно: средняя заявленная доходность - 8–12% годовых.
Но у этих рынков есть особенности:
• Ограничения на владение землёй
• Сложная юридическая структура сделок
• Зависимость арендного спроса от туристического потока
Если туристический поток снижается - снижается и арендный спрос.
———
И на этом фоне я все чаще вижу интересную тенденцию.
Многие инвесторы возвращаются к рынку, который долго считался «слишком очевидным».
К Москве.
Что происходит с рынком новостроек Москвы?
Огромный внутренний спрос
В Москве более 13 миллионов жителей и постоянный миграционный приток. Арендный рынок формируется не туристами, а людьми, которые здесь живут и работают.
Средняя валовая доходность новостроек - 5–7%, чистая - около 4–6%.
Рост стоимости по мере строительства
В сильных проектах рост цены от старта до сдачи дома может составлять 15–30%.
Это не резкий скачок, а постепенный и достаточно предсказуемый рост.
Ликвидность
В хороших проектах квартиру можно продать примерно за 1-3 месяца.
Это показатель того, насколько глубокий и живой рынок.
Понятная юрисдикция
Инвестор работает в знакомом правовом поле:
Отсутствие ограничений на владение
Понятная регистрация и механизмы защиты прав собственности
НДФЛ 13–15%
В ряде зарубежных стран налоговая структура сложнее и может меняться довольно часто.
———
Итог:
Зарубежные рынки могут оставаться частью стратегии диверсификации, но рынок Москвы рекомендуем рассматривать как базовый актив.
Здесь понятные правила игры, стабильный внутренний спрос и прогнозируемая динамика цен на новостройки.
Если вы рассматриваете недвижимость как инвестицию - рекомендуем внимательно присмотреться к проектам в Москве уже сейчас!
Жмите «Подробнее» и переходите по ссылке, чтобы получить бесплатную онлайн-консультацию ↓
2 минуты
11 марта