631 подписчик
Кейс 2023, который сегодня уже не повторить. Разбираю по шагам 👇
Покажу сделку 2023 года, Московская область, Истринский район. И заодно - как она была устроена изнутри, без «магии».
Старт был с участка 22 сотки. Не покупка в лоб, а стратегия через предварительное согласование. Это ключевой момент, на котором многие тогда зарабатывали.
Сценарий выглядел так:
1️⃣согласование ЗУ
2️⃣ выход на аукцион и забираем участок
3️⃣ оформляем в долгосрочную аренду
4️⃣ строим дом
5️⃣ выкупаем землю за 3% от кадастровой
6️⃣ делим участок, продаем как два отдельных продукта.
Звучит просто. Но на практике это всегда работа с рисками и сроками.
Дальше - стройка. Сделали барнхаус 100 кв.м. Почему такой формат?
Потому что это оптимум по цене/скорости/ликвидности. Не «дом мечты», а продукт под рынок.
Теперь цифры.
Инвестиции:
Земля - 415 000 ₽
Строительство - 5 219 363 ₽
Итого: 5 634 363 ₽
Расходы на выход (налоги + брокер): 347 848 ₽
Продажа:
Дом с участком - 6 750 000 ₽
Отдельный участок - 1 050 000 ₽
Итого: 7 800 000 ₽
Чистая прибыль: 1 817 789 ₽
Срок сделки - 9,5 месяцев.
Доходность - 40,8% годовых.
И вот здесь важный момент, который многие упускают.
Мне не «повезло». Это нормальная математика той среды, которая была в 2023 году. Дешевая точка входа, относительно свободные аукционы, понятные правила игры.
Но мой главный инсайт за эти годы:
Рынок не прощает попытки копировать старые кейсы. Те кто сейчас работают по этос стратегии в полной ж*пе...
Сейчас, в 2026, если ты попробуешь повторить это один в один - упрешься сразу в нескольких местах.
Поэтому такие кейсы нужно читать не как «сделай так же», а как «пойми логику, почему это сработало тогда».
Если хочешь чтобы я подробно разобрал причины, почему это больше не летает, что конкретно изменилось и где сейчас узкие места в этой стратегии, поставь лай и напиши в комментарии свои варианты ❤️
1 минута
20 марта