11 подписчиков
Инвестиционный мультипликатор при покупке недвижимости.
При покупке любого объекта недвижимости, в качестве инвестиций, всегда существуют такие понятия, как окупаемость. В идеале расчета окупаемости, мы должны взять все расходы (налоги на имущество, налоги с дохода, примерные расходы на эксплуатацию…. И здесь возникает тупик, как правило, потому что случайно разбитое стекло у фасада предвидеть сложно, если только вы не колдун🎩) отнять доходы ❌12 месяцев ❌на 10/12 и получим окупаемость в годах, т.е за сколько лет вы вернете свои вложенные деньги.
Но, так никто не считает, так как рынок диктует свои правила и собственники объектов не готовы возмещать покупателям их будущие расходы, а покупатели не готовы возмещать расходы продавцов.
Поэтому, я для себя вывела некий мультипликатор инвестиций при покупке ГАБ и при покупке пустого помещения.
При покупке ГАБ (помещения с уже имеющимся арендным потоком) мы берём за основу 12 лет окупаемости - это наш мультипликатор! Т.е все что выше - это переоцененная недвижимость.
Как высчитываем стоимость выше которой покупать не станем: Действующий МАП ❌12❌12= стоимость ГАБ выше которой покупать не стоит.
При этом мы не учитываем: индексацию, смену арендатора, возможную продажу, писем по снижению МАП, арендные каникулы, простои…
При покупки пустого помещения, берём мультипликатор 10 лет, только используем оценочный МАП.
МАП❌12❌10🟰стоимость покупки пустого объекта.
Очень часто при рассмотрении ГАБов на покупку сталкиваюсь с ситуацией, когда собственники помещений завышают стоимость на «будущие ожидания», т.е на индексацию аренды через 5-6-10 месяцев. Проблема таких завышений в том, что никто не может предугадать, что может произойти через такой период времени.
1. Во всех договорах аренды предусмотрено внесудебное досрочное расторжение договора за 30-60 дней.
2. Арендатор может отказаться индексировать и наоборот напишет письмо с просьбой понижения ставки, и поверьте мне, вы выйдете с ним в переговоры, а не побежите в суд истребовать 5% индексации, потому что это грозит потерей арендатора и простоем на неопределенный срок.
Исходя из всего этого, никто не может гарантировать вам получения предполагаемой аренды через пол года.
Также никто не считает потери в эти пол года недоплаченной аренды, за которую уже просят вас заплатить.
Поэтому, данный мультипликатор равный 12 и 10, дает наиболее реальную стоимость объекта недвижимости, выше которой мы не покупаем!
2 минуты
22 марта