7 подписчиков
Формат апартаментов в России активно развивается, и вместе с этим профессиональный язык сегмента продолжает формироваться.
Часто можно услышать, как номера апарт-отеля называют апартаментами.
В то же время:
апартаменты ≠ сервисные апартаменты ≠ апарт-отель
АПАРТАМЕНТЫ — это формат недвижимости.
Юридически это нежилое помещение, предназначенное для проживания, но не относящееся к гостиничному фонду. Может использоваться как жильё или как инвестиционный объект. Само по себе не предполагает гостиничного сервиса.
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ * — это апартаменты, которые сдаются в аренду с гостиничным или квази-гостиничным сервисом: уборка, ресепшн, управление, единые стандарты эксплуатации. Это уже операционная модель, а не просто тип помещения.
* В профессиональной среде термин часто используется и как синоним апарт-отеля - в противопоставление несервисным апартаментам или псевдожилью.
ПСЕВДОЖИЛЬЕ — это формат апартаментов, который фактически используется для постоянного проживания, но юридически остаётся нежилой недвижимостью и не предполагает полноценной гостиничной инфраструктуры или сервисной модели управления.
В реальности это как правило жилые дома без гостиничной инфраструктуры, которые заявлены как апарт-комплексы.
АПАРТ-ОТЕЛЬ — это объект размещения, состоящий из апартаментов (часто находящихся в индивидуальной собственности), объединённых единой управляющей компанией и инфраструктурой. По сути — инвестиционный гостиничный актив с сервисной составляющей.
То есть важно: за каждым наименованием стоит разная юридическая, финансовая и операционная модель.
Это была разминка. Едем дальше.
Разберём несколько ключевых понятий, характерных для апарт-отельного бизнеса, но почти не встречающихся в отчётах классического отельера 👇
ЮНИТ / ЛОТ - объект собственности инвестора. По сути это номер в апарт-отеле. В собственности одного инвестора могут быть как один, так и десятки юнитов. Это может не знать - и скорее всего, не знает гость. Но это хорошо знает управляющая компания.
ГАРАНТ / ГАРАНТИРОВАННЫЙ ДОХОД
Собственник ежемесячно получает оговоренную сумму вне зависимости от уровня загрузки апартаментов и других условий. Обычно такая программа ориентирована на срок от 3 до 5 лет и предусматривают финансовые обременения при досрочном расторжении.
КОТЛОВОЙ МЕТОД - простым языком: все доходы - в общий пул. Весь доход с пула, аккумулированный по итогам каждого месяца, подлежит разделу поровну между всеми собственниками переданных в управление апартаментов за вычетом комиссии управляющей компании.
КРАТКОСРОК и ДОЛГОСРОК - архитектура дохода и два кита апарт-бизнеса. От того, насколько ловко умеют жонглировать ими ответственные за загрузку, зависит курс всего продукта. Краткосрочная (посуточная) сдача → высокая операционная нагрузка и более высокий доход, но он подвержен сезонности, как в любом соседнем классическом отеле. Долгосрочная аренда - более устойчива по отношению к сезону и позволяет нивелировать издержки спроса.
Что значит управлять апарт-отелем?
Конечно, многие экспертизы отельера сохраняются: операционные стандарты, сервис, маркетинг. И появляются - или проявляются - новые качества: инвестиционное мышление, работа со стейкхолдерами, концептуальная гибкость - в расчете на устойчивость модели.
Руководитель апарт-отеля - это тот же отельер, но с новыми супер-силами.
О том, с какими сложностями сталкиваются руководители, как избежать ошибок, как понять логику принятия решений в этом бизнесе - мы говорим с топ-менеджерами знаковых апарт-проектов Avenir, ARTSTUDIO, Villa Monte, Best Western Zoom Hotel на интенсивном курсе с
«Управление апарт-отелем» 20–22 марта.
Присоединяйтесь!
3 минуты
9 марта