2025 стал рекордным годом для ЗПИФов недвижимости. И это не случайность.

По данным Коммерсанта, активы закрытых паевых фондов недвижимости выросли в 1,5 раза — до ₽893 млрд.

Чистый приток средств превысил ₽227 млрд, что втрое больше, чем годом ранее.

Основной рост пришёлся на фонды для неквалифицированных инвесторов: +61% за год — до ₽480 млрд.

Фонды для квалифицированных инвесторов тоже прибавили солидно — +48%, до ₽413 млрд.

За год было запущено 12 новых фондов (против 8 годом ранее), ещё несколько находились в стадии формирования.

В 2026 году таких фондов станет ещё больше — ужесточение критериев для получения статуса квалифицированного инвестора этому только способствует.

Почему деньги пошли в фонды?

Ключевая ставка во втором полугодии снизилась с 21% до 16%, а средние ставки по депозитам опустились примерно до 15% годовых. На этом фоне интерес к альтернативам в виде недвижимости стал заметно расти.

Хороший индикатор — IV квартал 2025 года: почти ₽104 млрд притока в фонды недвижимости. Это максимальный квартальный результат за всё время наблюдений.

Пока основной рост обеспечивают фонды, работающие с коммерческой недвижимостью.

ЗПИФы в целом имеют ряд важных преимуществ:

отсутствие налога на прибыль внутри фонда;

регулирование со стороны ЦБ и Минфина;

прозрачная структура владения и получения доходов;

равные права всех пайщиков;

переоценка активов каждые 6 месяцев;

управляющая компания как гарант интересов инвесторов;

и при этом вход в инструмент возможен без прямого владения объектом.

По доходности:

ЗПИФы недвижимости в 2025 году показали 16–32% годовых — в зависимости от активов и стратегии.

Из них: 7–15% — арендный денежный поток; остальное — результат переоценки стоимости недвижимости

Управляющие компании ожидают, что в 2026 году рынок коллективных инвестиций в недвижимость вырастет ещё на ₽400–500 млрд, если тренд на снижение ставки сохранится

В качестве конкретного примера реализации формата ЗПИФа могу привести проект, в котором участвую я сам. Это создание пятизвёздочного отеля в центре Санкт-Петербурга — всеми подробностями о нём делился в этом посте.

Итог. Что важно для частных инвесторов в недвижимость?

Рынок ЗПИФов сейчас находится в фазе активного роста. И это отражает более широкий процесс — перераспределение капитала из «безрисковых» инструментов в реальные активы с понятной экономикой.

1 минута

15 февраля