16 подписчиков
Кейс. Когда трафик есть, а денег нет
Недавно ко мне на консультацию приходила владелица кофейни.
У неё две точки. Первая - в районе Павелецкой, в месте, которое на карте выглядит практически идеально: витринные окна, первая линия, плотный пешеходный поток, офисы, жилые дома и даже остановка транспорта. Именно так она и выбирала помещение. Казалось, что все ключевые параметры сошлись.
Аренда - около 150 тыс. рублей за 40 м². Для центра Москвы сумма вполне рыночная. Первое время кофейня работала стабильно. И хотя бурного роста не было, сохранялось ощущение, что бизнес можно докрутить.
Ситуация резко изменилась, когда буквально в соседнем помещении открылся федеральный продуктовый ритейлер с собственной кофейной зоной.
После этого часть аудитории, которая раньше брала кофе навынос в кофейне, начала уходить туда, где напиток дешевле и готовят его быстрее. Для этих людей качество кофе перестало быть решающим фактором. В результате выручка кофейни упала почти вдвое и, несмотря на попытки изменить меню и формат, восстановиться уже не смогла.
Да, кофейня пока продолжает работать, но по сути держится на грани. Сейчас речь идёт уже не о развитии, а о минимизации потерь.
Вторая точка расположена в новом спальном районе, рядом со школой и детским садом. Расчёт был на постоянный поток родителей, утренний спрос и привычку брать кофе с собой каждый день. Однако после открытия стало понятно, что местные жители перегружены расходами (владельцы квартир с ипотекой), конкуренция между пекарнями и кофейнями высокая, а трафик плохо конвертируется в выручку. В будние дни точка остаётся полупустой.
Как я уже писал ранее, только за 2025 год количество классических кофеен с посадкой сократилось на 12% и сейчас составляет около 2,5 тыс. заведений. Растут издержки, аренда и требования к маржинальности. Рынок постепенно выдавливает форматы, которые не могут конкурировать по скорости, цене и масштабу. Развитие смещается в сторону компактных решений и форматов повседневного спроса, где кофе - не основной продукт, а дополнение.
Именно поэтому локация, которая ещё несколько лет назад считалась идеальной для кофейни, сегодня может оказаться фатальной для этого бизнеса. Если рядом появляется более сильный формат, забирающий основной поток навынос, классическая кофейня с посадкой оказывается в заведомо проигрышной позиции.
Этот кейс хорошо показывает, почему в коммерческой недвижимости нельзя ориентироваться только на визуальные параметры и субъективное ощущение трафика. Бизнес стабильно работает там, где формат соответствует текущему потребительскому поведению и экономике района.
Чтобы не оказаться в похожей ситуации, важно смотреть шире - на конкурентов, формат вокруг, привычки аудитории и реальную экономику локации. И лучше знать ответы на эти вопросы до открытия, а не после первой просадки.
#СМ_Кейс
2 минуты
Вчера