16 подписчиков
С чего на самом деле начинается инвестиция в кладовки
Почти каждый второй инвестор, с которым я начинаю разговор про кладовые, в какой-то момент искренне удивляется. Зачем вообще согласовывать объект с оператором, если помещение уже найдено и по цифрам выглядит интересным.
Кажется, что оператор - это просто исполнитель, который потом займётся заполнением и управлением.
Однако кладовые - это не просто недвижимость, а арендный бизнес. Деньги здесь зарабатываются не фактом владения помещением, а тем, как оно работает. И главный риск в этом формате не покупка, а последующая наполняемость. Именно поэтому оператор здесь не второстепенная фигура, а ключевой элемент всей конструкции.
Когда я анализирую объект, сначала оцениваю его сам. Локацию, окружение, плотность жилой застройки, конкурентов, формат помещения, входы, высоту потолков, полезный объём и другие параметры. Это первичный фильтр, который отсеивает большую часть вариантов ещё на самом старте.
Но даже если по этим параметрам объект выглядит переспективым, решение на этом этапе не принимается.
Дальше в процесс обязательно включается оператор. Причём до сделки, а не после. Я передаю ему аналитику по объекту, планировки, фото и видео, своё видение экономики и прошу честную оценку: сможет ли эта кладовка заполняться, с какой скоростью и с какими ограничениями.
Почему это важно? Потому что оператор каждый день работает с реальным спросом. Он видит, как люди принимают решения, где возникают сложности, какие локации "стреляют", а какие - нет. То, что на бумаге выглядит хорошо, на практике может оказаться сложным именно для заполнения.
Бывали ситуации, когда объект по всем формальным признакам выглядел сильным, но оператор сразу говорил, что, исходя из их опыта, локация сложная и наполняемость там идёт медленно. И наоборот - когда неочевидные места пользовались стабильным спросом.
Кроме этого, оператор подтверждает или корректирует экономику: ставки аренды, темпы заполнения, возможную индексацию и ее скорость. Это позволяет убрать из расчётов лишний оптимизм ещё до того, как деньги вложены.
По сути, я рассматриваю оператора как соавтора проекта, а не как подрядчика, которому потом передадут ключи. Поэтому без предварительного согласования с оператором я просто не захожу в проекты, даже если помещение выглядит привлекательно.
Со стороны это может казаться лишним усложнением. Но именно такой подход позволяет избежать ситуации, когда объект куплен, ремонт сделан, а дальше начинается борьба за заполняемость без чёткого понимания, что с этим делать.
Поэтому согласование с оператором - это не бюрократия и не перестраховка. Это способ собрать работающий арендный бизнес, а не просто купить недорогие квадратные метры.
Хотите открыть кладовую с надёжным оператором, но пока не понимаете, какие форматы и варианты подойдут именно вам? Пишите @makarov_serge. Помогу разобраться и выбрать подходящее решение под вашу задачу.
#СМ_SelfStorage
2 минуты
2 дня назад