22 подписчика
Кризис доверия, как шанс?
Всем привет!
Зафиналим новостную повестку этой недели,
На моей памяти рынок новостроек проходил два кризиса доверия с стороны покупателей.
1️⃣ Период до 214-ФЗ, с предварительными договорами и повторными продажами. Ввели 214-ФЗс регистрацией ДДУ и рынок поверил в него, как в абсолютную защиту.
2️⃣ Потом в период с 2015 по 2018 нарастал кризис недостроев, апогеем которого было банкротство СУ-155, а по факту в этот период исчезли с рынка десятки застройщиков вместе с деньгами дольщиков.
Как итог, появились счета эскроу. И покупатели снова поверили в свою безопасность, особенно на фоне бурного роста 2020-2024.
Сейчас имеет все шансы развиться новая волной банкротств застройщиков МКД, которая повлечет замороженные стройки, долгие процедуры санации, затянутые сроки ввода и очередной кризис доверия покупателей.
Одновременно с этим, рынок ИЖС проходит свой "кризис обманутых заказчиков", который по сути, купирован и вылечен введением эскроу счетов. И ИЖС сейчас выглядит более устойчивым потому что у него другие характериститики:
🔹 короче цикл строительства,
🔹отдельный эскроу счет на каждый объект, не зависит от еще 500 квартир в доме.
🔹проблемы видны сильно раньше — и покупателю, и банку.
Но и здесь важно.
Массовая застройка, когда один застройщик сразу строит сотни домов по принципу многоэтажки— по сути тот же риск, как в МКД,
А вот комплексная индивидуальная застройка — когда:
🔸 есть девелопер, отвечающий за территорию и он выводит ее в реализацию уже инженерно подготовленной,
🔸 есть пул домостроителей,
🔸каждый покупатель заключает индивидуальный договор,
🔸каждый дом вводится в эксплуатацию в свои сроки,
— это принципиально другой уровень прозрачности и управляемости рисков.
Та самая адаптивность рынка, которая затрудняет его масштабирование, но делает менее рискованным.
Поэтому, если рынок новостроек действительно войдёт в фазу затяжного недоверия, ИЖС может стать временной “тихой гаванью” для тех, кто хочет улучшать жилищные условия — но только при правильной архитектуре девелопмента.
1 минута
8 февраля