1650 подписчиков
Подбор коммерческих объектов недвижимости: основные критерии
Местоположение. Выбор места зависит от направления бизнеса и целевой аудитории. Например:
•Для торговли важна проходимость. Магазины, кафе и другие торговые точки часто размещают в местах с высоким пешеходным трафиком — в центре города, рядом с транспортными узлами или в торговых центрах.
•Компании, предоставляющие услуги (офисы, салоны), ориентируются на удобство для клиентов: пешую доступность от метро, наличие парковки, развитую инфраструктуру района.
•Производственные компании ищут помещения в промышленных зонах или за городом, где есть необходимая инфраструктура (коммуникации, логистические возможности).
•Продуктовые магазины или салоны красоты в жилых комплексах могут рассчитывать на постоянный поток местных жителей.
Также важно учитывать расположение помещения в здании (например, наличие отдельного выхода) и окружение. Наличие конкурентов может говорить о востребованности бизнеса в этом месте, а их отсутствие — настораживать.
Технические характеристики. К базовым параметрам относятся:
•Площадь. Зависит от масштаба бизнеса: малый бизнес часто арендует помещения до 100 м2м2, средний — до 500 м2м2.
•Коммуникации. Наличие электричества, воды, интернета, систем отопления, кондиционирования и т. д.
•Высота потолков и планировка. Должны соответствовать потребностям бизнеса. Например, для производственных помещений важна высота потолков и возможность организации погрузочно-разгрузочной зоны, а для медицинских учреждений — соблюдение санитарных норм.
•Вентиляция, освещение, уровень шума. Эти факторы влияют на комфорт работы и качество предоставляемых услуг.
•Состояние помещения. Требуется оценить необходимость ремонта или перепланировки.
Юридическая чистота. Важно убедиться, что:
•У собственника есть право распоряжаться объектом (запросить выписку из ЕГРН).
•Нет обременений, арестов, залогов или судебных споров, связанных с помещением.
•Целевое назначение помещения соответствует планируемому виду деятельности. Например, не во всех зданиях разрешено открывать кафе или производство.
•Если помещение находится в многоквартирном доме, нет задолженностей по коммунальным платежам.
•Для юридических лиц-собственников проверить выписку из ЕГРЮЛ, устав, бухгалтерскую отчётность, справки об отсутствии долгов и о несостоянии в банкротстве.
Инфраструктура и логистика
•Наличие парковки или удобный доступ для транспорта (особенно важно для складов, производственных объектов, заведений с доставкой).
•Близость к транспортным артериям, магистралям, железнодорожным станциям — критично для логистических и производственных компаний.
•Доступность для целевой аудитории: например, для офисов важна близость к общественному транспорту, для магазинов — наличие пешеходных зон.
Соответствие нормативным требованиям. Помещение должно соответствовать:
•Санитарно-эпидемиологическим правилам (СанПиН).
•Пожарным нормам.
•Специальным требованиям для определённых видов деятельности (медицинские учреждения, организации общественного питания, дошкольные учреждения и т. д.).
Финансовые аспекты
•Стоимость аренды или покупки. Нужно сопоставить с бюджетом бизнеса.
•Дополнительные расходы. Коммунальные платежи, охрана, уборка, ремонт, налоги и т. д.
•Потенциал доходности (если объект приобретается для инвестиций). Учитывают местоположение, состояние рынка, перспективы роста региона.
Перспективы развития
Стоит учитывать планы городской администрации: например, помещение не должно попасть под реновацию, а улица — под запрет на установку летних веранд. Также важно оценить перспективы изменения инфраструктуры в районе (строительство новых дорог, станций метро и т. д.).
Дополнительные факторы
• Имидж района. Для некоторых видов бизнеса (премиальные бутики, офисы крупных компаний) важна репутация локации.
• Наличие дополнительных сервисов в здании (например, охраны, системы управления зданием, услуг клининга).
• Возможность перепланировки или модернизации помещения под нужды бизнеса.
Для минимизации рисков прибегают к помощи специалистов — брокеров по коммерческой недвижимости, юристов, оценщиков.
3 минуты
3 февраля