Продавец был «чист», а квартира — идеальна. Рассказываю, почему я запретил клиенту отдавать за неё 12 миллионов

Многие покупатели жилья в 2026 году совершают одну и ту же ошибку: они верят выписке из ЕГРН. Мой клиент не был исключением. Он пришел ко мне за «простой формальностью» — проверить договор купли-продажи.

Объект — загляденье. Сталинка, цена чуть ниже рынка (но не подозрительно), собственник владеет давно. «Надо брать, — уговаривал клиент, — завтра за ней очередь выстроится!»

Но когда я открыл отчеты, стало понятно: эта покупка — билет на аттракцион «останься без жилья и без денег».

Ловушка №1. «Призрак» банкротства

Продавец — солидный мужчина, никаких долгов по ФССП. Но в Дзене я часто пишу: проверяйте не только человека, но и его связи. Выяснилось, что он — поручитель по крупному кредиту своего партнера по бизнесу.

В чем риск? Если в течение года после сделки продавца признают банкротом (а к этому всё шло), арбитражный управляющий оспорит нашу сделку. Квартиру заберут в общую «корзину» для выплаты долгов, а мой клиент станет в очередь кредиторов, которую не дождется никогда.

Ловушка №2. Скрытые жильцы

В истории квартиры мелькнула приватизация 15-летней давности. Один из членов семьи тогда «добровольно» отказался от доли.

Важно: По закону, такой человек имеет право пожизненного проживания в квартире. Даже если собственник сменится трижды, этот «сюрприз» может в любой момент прийти с чемоданами и вселиться на законных основаниях. Выселить его судом невозможно.

Как всё закончилось

Я выложил карты на стол. Клиент сначала расстроился, но через неделю позвонил и поблагодарил. Оказалось, на квартиру наложили арест буквально через 10 дней после нашей несостоявшейся сделки.

Мои рекомендации тем, кто покупает жилье в 2026 году:

Забудьте про слово «проверенная». Проверяйте сами или с независимым юристом.

Изучайте продавца глубже, чем его паспорт. Ищите связи с бизнесом и потенциальное банкротство.

История приватизации — это святое. Если был отказ от доли — бегите от такой квартиры.

А вы проверяете историю квартиры перед покупкой или надеетесь на честность риелторов? Пишите в комментариях, разберем ваши опасения.

1 минута

24 января