24 подписчика
ВС РФ разъяснил соотношение предпринимательского риска покупателя и обязанности продавца по передаче товара, реализованного на торгах
Верховный Суд Российской Федерации обозначил важную правовую позицию, касающуюся оспаривания результатов торгов, если приобретённый объект недвижимости не соответствует заявленному в извещении описанию. В рамках рассмотрения кассационной жалобы ООО «Инвест МСК» былиотменены акты нижестоящих судебных инстанций, отказавших в удовлетворении искового заявления о признании недействительными торгов по продаже «квартиры» и последующего договора купли-продажи.
Истец утверждал, что фактически проданное помещение, не имеющее окон, инженерных систем жилого назначения и включающее в себя доступ к общедомовым коммуникациям, по своей правовой природе является общим имуществом многоквартирного дома, а не изолированным жилым помещением.
Нижестоящие судебные инстанции, отказывая ООО «Инвест МСК» в иске, исходили из формальных оснований. Они указали, что информация в извещении о торгах соответствовала ранее вынесенному судебному решению о признании права собственности на данный объект, а покупатель, являясь профессиональным участником рынка, должен был проявить должную осмотрительность. Суды посчитали, что Общество, имея возможность запросить дополнительные сведения иосмотреть объект до торгов, но не сделав этого, приняло на себя весь предпринимательский риск, связанный с возможными недостатками приобретаемого имущества.
СКЭС ВС РФ не согласилась с позицией нижестоящих судов, поскольку:
1) Обязанность продавца передать товар в соответствии с извещением (ст. 456 ГК РФ) не снимается, даже если покупатель не осмотрел объект. Недостоверное описание предмета торгов (например, указание «квартира» вместо «нежилое/общедомовое помещение») может являться существенным нарушением, влияющим на результат торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ).
2) Судебный акт о признании права собственности, вынесенный без участия покупателя и продавца, не имеет для них обязательной силы (п. 4 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), поэтому покупатель вправе оспаривать фактическое назначение объекта.
3) Сделка по продаже общего имущества как отдельного объекта может быть ничтожной (п. 2 ст. 168, ст. 290 ГК РФ), поскольку нарушает права других собственников помещений дома. Суды были обязаны исследовать этот довод, но не сделали этого.
Судебные акты отменны, дело направлено на новое рассмотрение.
2 минуты
14 января