4 подписчика
Какие обременения допустимы для инвестора, а какие являются стоп-фактором
При покупке коммерческой недвижимости обременения встречаются почти всегда. Для инвестора важно не просто увидеть их в документах, а понять, как они влияют на доход, управление объектом и возможность выйти из инвестиции в будущем.
Разберёмся по порядку.
С чем инвестор может работать
1. Действующий договор аренды
Наличие арендатора не является минусом, если бизнес стабилен, условия договора рыночные, а ставка позволяет получать прогнозируемый доход. Для инвестора это понятный денежный поток и снижение периода простоя.
2. Ипотека или залог у банка
Распространённое техническое обременение. При заранее согласованном порядке снятия и корректной структуре сделки не влияет на безопасность инвестиций.
3. Сервитуты и охранные зоны
Проезды, проходы и зоны коммуникаций допустимы, если они не мешают эксплуатации объекта и не ограничивают доступ клиентов. В большинстве случаев на доходность не влияют.
4. Регламентные ограничения
Если объект уже используется по назначению и не планируется реконструкция, такие ограничения учитываются в расчётах, но не становятся критичными для инвестора.
Когда стоит отказаться от сделки
1. Судебные споры и аресты
Споры о праве собственности, банкротство продавца и обеспечительные меры создают высокий риск заморозки сделки и потери дохода. Даже выгодная цена не оправдывает такие риски.
2. Незаконная перепланировка или нецелевое использование
Если фактическое состояние объекта не соответствует документам и не подлежит легализации, инвестор рискует штрафами, предписаниями и уходом арендаторов.
3. Жёсткие договоры аренды
Фиксированная ставка без индексации, невозможность расторжения и преимущественное право выкупа у арендатора ограничивают доходность и усложняют дальнейшую продажу объекта.
4. Ограничения на распоряжение недвижимостью
Запреты регистрационных действий, необходимость согласия третьих лиц и сложные схемы владения снижают ликвидность и инвестиционную привлекательность.
📌 Мы сопровождаем инвестиционные сделки на всех этапах — от анализа документов и рисков до подбора объектов с понятной доходностью. Помогаем инвесторам и предпринимателям принимать взвешенные решения и избегать дорогостоящих ошибок.
Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости или хотите оценить объект перед сделкой, обратитесь к нам за консультацией!
1 минута
18 декабря