16 подписчиков
Self-storage vs Ритейл: какой арендный бизнес выгоднее
Долгое время сдача помещения федеральному сетевому арендатору считалась одним из самых понятных и надёжных способов получать доход от недвижимости.
Когда у тебя сидит "Пятёрочка", "Магнит" или другая крупная сеть, действительно кажется, что это почти идеальная модель: один узнаваемый арендатор, длинный договор, фиксированная ставка, а, возможно, даже еще и процент с товарооборота.
Но рынок меняется быстрее, чем мы привыкли думать. Сегодня классическая модель "сдал помещение под ритейл и забыл" уже не даёт той предсказуемости, на которую инвесторы рассчитывали ещё несколько лет назад.
Во-первых, потребители стали активно покупать онлайн.
Доставка продуктов изменила структуру спроса и сети начали оптимизировать площади: где-то сокращают, где-то переезжают, а где-то закрывают объекты полностью. В итоге собственник все чаще остаётся с пустым помещением, которое не так просто снова занять по прежней ставке.
Во-вторых, зависимость от одного арендатора - всегда риск.
Если условнfя "Пятерочка" принимает решение съехать, арендный поток может исчезнуть в один момент. Поиск нового арендатора, особенно в жилых комплексах, нередко занимает месяцы и сильно снижает итоговую доходность.
На этом фоне self-storage выглядит заметно более прогнозируемым инструментом.
Здесь поток формируют не один крупный бренд, а десятки или сотни маленьких арендаторов. Каждый занимает свой небольшой бокс и платит небольшую сумму, которая в совокупности создаёт стабильный денежный поток, почти не зависящий от внешних факторов. Один клиент съехал - завтра приходит другой.
Кроме того, кладовки индивидуального хранения - гораздо более гибкий формат. С клиентами-арендаторами не нужно тратить драгоценное время на подписание сложных договоров, находиться в подвешенном состоянии ожидая согласований и переездов. А цены можно индексировать быстрее, реагируя на рынок, а не на жёсткие условия, характерные для сетевого ритейла.
И самое важное - экономика. Грамотно сделанный объект self-storage может давать 18-25% годовых. В ритейле такие цифры давно ушли в прошлое: сегодня собственник зачастую получает 8-12%, и то при условии, что помещение не стоит пустым.
◀️Self-storage выигрывает и в рисках, и в доходности, и в гибкости▶️
❗️ Конечно, это не значит, что ритейл потерял свою ценность - он по-прежнему может быть хорошим инструментом, который имеет смысл держать в своем портфеле. Но времена, когда он был безальтернативным выбором для инвестора, уже прошли.
Если хотите понять, какой формат подойдёт под ваши цели и какой доход он может давать именно в вашем случае, пишите @makarov_serge.
Разберём варианты, просчитаем модели и найдём стратегию, которая будет работать на вас, а не наоборот.
#СМ_SelfStorage
2 минуты
18 декабря