16 подписчиков
5 причин не брать новостройку для готового арендного бизнеса
Когда инвесторы спрашивают меня о покупке коммерческого помещения в новостройке, чтобы создать готовый арендный бизнес, я почти всегда отвечаю одно и то же:
если цель - стабильный поток, новостройка редко бывает хорошей идеей.
Давайте разберёмся почему.
1️⃣ Дорогой квадрат.
Застройщики научились выжимать из первых этажей "по максимуму". Стоимость метра там часто выше, чем у аналогичных объектов на вторичке, а аренда приносит те же самые деньги. В итоге получается странная ситуация: вход дороже, а доходность - ниже.
2️⃣Конкуренция с сетями.
Крупные игроки заходят в новостройки ещё на этапе строительства. У них заранее согласованные условия, договорённости с менеджерами по развитию и приоритетное право покупки у застройщика. Частному инвестору здесь почти нечем конкурировать - вы выходите на поле, где сильный игрок занял все лучшие позиции ещё до вашего появления.
3️⃣ Риск ПДА.
Предварительные договоры аренды красиво выглядят на бумаге, но реальных гарантий не дают. Сеть может передумать в последний момент - ёмкость района оказалась слабее, изменилась стратегия развития, открылся конкурент.
И тогда инвестор остаётся с пустым помещением и нулевым МАП.
4️⃣Ликвидность при продаже.
Коммерческие помещения в новостройках сложно перепродать с прибавкой. Слишком много похожих объектов одновременно выходит на рынок, и конкурировать приходится не только с соседями, но и с самим застройщиком, который всё ещё активно продаёт.
5️⃣Слабый контроль.
В новостройке вы зависите от темпов стройки, от того, когда откроются соседи, и от того, как застройщик организует первые этажи. Здесь слишком много внешних факторов, на которые инвестор не может повлиять, а риски при этом остаются на нём.
Вторичный рынок в этом плане предсказуеме. Вы видите готовые дома, понимаете реальный трафик, можете оценить ёмкость района и проверить, как работают конкуренты. Там меньше красивых обещаний и больше конкретики, а для арендного бизнеса это критично.
1 минута
18 декабря