16 подписчиков
Кейс. Один вопрос, который сэкономил миллионы
Эта история произошла весной 2025 года. Моему коллеге из Академии готового арендного бизнеса, который работает преимущественно в регионах, поступило интересное предложение от одного известного агентства недвижимости - помещение с действующим арендатором, федеральной сетью магазинов алкогольной продукции.
Всё выглядело более чем привлекательно: надёжный арендатор, понятная экономика, хорошая ставка аренды. Коллега даже смог немного поторговаться и снизить стоимость объекта, что сделало сделку ещё выгоднее. Ситуация казалась практически идеальной.
Когда он рассказал о предложении своему инвестору, тот уточнил:
"Не планируют ли в этом регионе, как это уже произошло в Вологде, запретить размещение магазинов, торгующих алкоголем, в жилых домах?"
После тщательного анализа выяснилось, что в региональном парламенте уже несколько недель шли слушания о внесении поправок в местный закон. Обсуждение проходило без широкой огласки, поэтому на рынке почти никто не знал, что уже к сентябрю планируется полный запрет на размещение алкомаркетов в многоквартирных домах.
К осени поправки были приняты, и с 1 сентября закон вступил в силу. Он затронул около четырёхсот торговых точек по всему региону. Среди них оказался и тот самый магазин, который весной предлагался к покупке.
Всего через несколько месяцев объект, казавшийся надёжным арендным бизнесом, остался без арендатора, а его рыночная стоимость упала более, чем вдвое.
Эта история наглядно показывает, насколько важно смотреть вглубь любого проекта. При работе с объектами коммерческой недвижимости недостаточно оценить только экономику сделки.
Нужно учитывать региональные особенности, локальные инициативы и законотворческие процессы. Один новый закон способен за несколько недель полностью изменить правила игры.
Поэтому, если вы рассматриваете покупку готового арендного бизнеса, важно выходить за рамки стандартной проверки договоров и финансовых показателей.
Необходимо анализировать юридический и социальный контекст, понимать, какие изменения обсуждаются и как они могут повлиять на ваш объект в перспективе.
Иногда одно уточнение и несколько часов аналитики способны уберечь от потерь на миллионы рублей.
#СМ_Кейс
1 минута
15 декабря