34 подписчика
Чем дольше я работаю с гостиничной недвижимостью, тем яснее понимаю: спорить о том, какой формат лучше — огромные комплексы, небольшие отели или что-то среднее — бессмысленно. Да, большие проекты на тысячу+ апартаментов впечатляют масштабом, брендами, инфраструктурой. Маленькие — цепляют атмосферой и гибкостью. Средние — выглядят самым логичным балансом. Но вся эта математика перестаёт иметь значение, когда смотришь глубже.
Потому что решает не количество апартаментов.
Решает — качество проекта и честность тех, кто его создаёт.
Сначала всегда локация. Она или работает на вас, или работает против. Ни один оператор не спасёт объект, вокруг которого нет устойчивого спроса.
Дальше — сам оператор. Его реальный, а не презентационный потенциал: умеет ли он управлять сезонностью, дистрибуцией, репутацией, и что происходит у него в цифрах, а не в обещаниях. Умеет ли он работать с OTA (это онлайн-площадки бронирования вроде Booking, Airbnb, Ostrovok), держать загрузку и строить нормальную экономику.
Потом — опыт. Не громкие названия, а конкретные объекты, где видно: справляются или нет.
Но главное, что я всегда поднимаю в разговоре с инвесторами — это необходимость смотреть на объект как на недвижимость, независимо от управляющей компании. Планировки, виды, окружение, потенциал роста — всё это определяет, чем вы будете владеть через несколько лет. Оператор может уйти, смениться, вырасти или провалиться. А объект остаётся.
И есть ещё один момент, который многие недооценивают — поведение застройщика в отношении цены.
Вот тут, честно, сразу видно, кто из них думает стратегически, а кто только о быстрых продажах.
Есть застройщики, которые входят на рынок с ценой в миллион за квадрат — ярко, смело, “премиально”. А через год можно зайти в отдел продаж и купить то же самое за пятьсот. И привет всем, кто считает, что риэлтор «ничего не делает». На самом деле, этот нюанс — один из ключевых: идеальный объект можно обесценить одним неправильным шагом в ценообразовании.
А есть те, кто дорожит собственной репутацией. Кто понимает, что инвесторы — это не разовая сделка, а партнёры. И что нельзя демпинговать тех, кто поверил в проект на старте. Вот с такими застройщиками и стоит работать. Они создают объекты, цена которых растёт не на словах, а в реальности.
Поэтому, когда меня спрашивают “что лучше?”, я всегда отвечаю одинаково:
лучше не выбирать по числу апартаментов.
Лучше выбирать по совокупности — по месту, по оператору, по честности застройщика, по потенциалу самой недвижимости.
И вот тогда инвестиция работает.
2 минуты
21 ноября 2025