Два полезных вывода для продавцов недвижимости по итогам Петербургского Налогового форума, который прошёл 6 ноября.
1. Регулярная кадастровая оценка недвижимости может увеличить налог с ее продажи.
В настоящее время в нашей стране каждые 4 года проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. А в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге – раз в 2 года.
В СПб в 2025 году проводится кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. А в 2026 году - оценка земельных участков. И далее каждый год этот процесс будет чередоваться.
Почему этот момент важно учитывать продавцам недвижимости?
При продаже квартиры или земельного участка с домом в конце года есть риск, что договор вы подпишете в 2025 году, а регистрация перехода права в силу разных причин может пройти уже в 2026 году.
Соответственно, при определении суммы дохода от продажи придется сравнивать сумму в договоре и кадастровую стоимость, применяемую на 2026 год.
Например, вы продаете земельный участок с жилым домом в северной столице, которым владели 2 года.
По доходу от продажи участка у вас сюрпризов не будет.
А что касается дохода от продажи дома - будьте внимательны!
Если стоимость дома в договоре примерно соответствует его кадастровой стоимости на 2025 год, то вас ждёт более высокая сумма налога, чем вы планировали (а я надеюсь, вы планируете налоги до сделки).
Дело в том, что вы будете сравнивать сумму в договоре и уже новую кадастровую стоимость, которую утвердили в 2025 году.
Если вы сейчас принимаете аванс за свою квартиру или дом (или делаете это с вашими клиентами), а на сделку планируете выйти через 1,5-2 месяца - эта информация для вас.
Предположить размер роста кадастровой стоимости сложно. На Налоговом форуме Полежаев В.А. (руководитель городского управления кадастровой оценки Санкт-Петербурга) говорил, что методология ее расчета меняется.
Например кадастровая стоимость такого вида загородной недвижимости как таунхаусы, стала включать накопленные данные по ценам продажи таких объектов с учетом категорий коттеджных посёлков: класса комфорт, бизнес и премиум.
На резком росте налога на имущество граждан регулярный пересмотр кадастровой стоимости не отразится: действует ограничение роста имущественного налога не более чем на 10% в год
2. Перенос на 2027 год института бездекларационного порядка исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
А вы знали, что ФНС планировала её внедрить к концу этого года? Потом перенесли на 2026 год. Но, как пояснил на форуме Сергеев М.В. (начальник управления налогообложения физлиц), Минцифры пока не до конца проработала весь порядок коммуникаций портала ФНС с порталом Госуслуг.
Планируется, что налоговая будет сама делать расчет налога с доходов от продажи недвижимости, получения её по договорам дарения, от переуступок по ДДУ и продажи авто.
С одной стороны в бездекларационном порядке исчисления НДФЛ есть плюсы: продали квартиру, забыли подать декларацию (или не знали, что нужно задекларировать доход до 30 апреля), налоговая вовремя за вас рассчитает налог. И штрафа за несвоевременную подачу декларации вам уже не грозит.
Для расчета налога ФНС возьмет данные о расходах на покупку из договора приобретения, которые предоставит Росреестр.
А с другой стороны в таком порядке расчета НДФЛ есть минусы, например:
- налоговая не учтет в расходах проценты по ипотеке;
- не будет подбирать, что выгоднее применить налогоплательщику: расходы на покупку или имущественный вычет;
- рассчитает налог, даже если продано единственное жилье, и 3 года владения прошли;
- выставит налог к уплате, если с даты оплаты ДДУ/ЖСК минимальные сроки прошли и т.д.
Так что на мой взгляд, на штрафах налоговая потеряет суммы сборов, а вот на на начисленном НДФЛ точно выиграет.
Поэтому прежде чем платить налоги, рекомендую проверять: а не переплачиваете ли вы?
3 минуты
9 ноября