53 подписчика
МИНИМАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ЛИКВИДНОЙ ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ НА DUBAI MARINA
В разделе 👉НАВИГАЦИЯ👈, каждый год появляется новый пост на тему из заголовка. А все потому, что цены на аренду и покупку недвижимости в Дубае неумолимо ползут вверх, при этом, соотношение этих величин постоянно корректируется. Сегодня, запечатлеем картину актуальную для второй половины 2025 года.
Я уже писал о том, что не считаю Марину самой доходной локацией. За последние три года, появление на рынке большого количества отремонтированных квартир и агрессивная ценовая политика отельеров в летний период, сделали все возможное, что бы снизить доходы рантье обитающих на Марине. Тем не менее, при правильном 👉ПОДБОРЕ👈объекта и последующим управлением профессионалами, держать ROI на уровне 7%, задача вполне себе решаемая. Плюс, квартира в правильно выбранной башне с хорошим видом, является ликвидным активом, который стабильно растет в цене и может весьма оперативно превратиться в дирхамы.
Вместе с динамично меняющейся ситуацией на рынке недвижимости, меняется и мой подход к ПОДБОРУ доходной квартиры. Старожилы блога помнят, что я всегда был ярым противником покупки объекта с долгосрочным арендатором, о причинах подробно писал 👉здесь👈. Однако, на последних 👉консультациях👈 мне доводилось переобуваться и обсуждать варианты укомплектованные EJARi. На то есть две причины. Первая - цена на квартиру с оккупантами, зачастую дешевле, чем на свободный аналог. Вторая - проблематика выселения теряет актуальность ввиду вымывания с рынка неадекватных контрактов заключенных по сверхнизким ценам в период пандемии.
Смотрим, что сейчас доступно. Настраиваем поисковик и убираем номера в отелях, которыми категорически не выгодно владеть. Затем отсекаем все предложения расположенные в домах из моего черного списка и башнях Marina Diamonds. Последние я ранее называл приемлемым минимумом, но сегодня хочу обойтись без них, пропустив самый кислый из возможных вариантов. За передовиками - маргиналами следуют юниты из моего родного DEC TOWER, где я владел квартирой более двух лет и SULAFA TOWER, где недавно мы закрыли флиппинг проект с подписчиком. Однокомнатную квартиру в этих домах с долгосрочным арендатором можно купить < 1 050 000 AED = 285 000 $. Возможно, у нас не получиться уговорить арендатора покинуть помещение раньше, чем через год, ведь именно такой срок на выезд у него будет в соответствии с законом. Тогда, первый год владения доходность будет ниже на 20-25%, нежили та, которую гипотетически можно было бы получить сделав косметический ремонт и новую меблировку. Тем не менее, эти потери гораздо ниже возможного дисконта на сделках, где есть обременение в виде EJARI .
Считаем.
✔️Квартира - 1 050 000 aed;
✔️DLD - 4% - 42 000 aed;
✔️Комисси брокеру 2% - 21 000 aed;
✔️Title deed - 580 aed;
✔️Ремонт и меблировка - 50 000 aed
Итого брутто - 1 167 780 AED = 320 000 $
При использовании грамотной управляющей компании, чистыми, с такого актива, получается снимать > 90 000 AED = 25 000 $ в год, что будет соответствовать ROI > 7,5%
P.S. не люблю ванговать, но не могу удержаться. Сегодня, затраты на просчитанный мною вариант составят 26 🍋 рублей. Сердечко подсказывает, что через год, курс вряд ли останется на прежних значениях и в лучшем случае вырастет в рамках 15%. Цены в Дубае, так же не стоят на месте, предположим рост ограничится скромными 10%. Плюс доход от аренды 7,5%. Получается, по прошествию 12 месяцев, наши 26 🍋 рублей, должны превратится в 35 🍋 рублей. Вероятность описанного трека, на мой взгляд, очень высока. Может ли прилететь черный лебедь? - конечно да! И все же, на этой поляне, просвещенному инвестору, категорически сложнее обосраться, чем на любой другой.
Риск есть - недюзаработать, но не потерять.
3 минуты
6 сентября