25 подписчиков
Почему вашу новостройку теперь не продать дороже? Разбор полетов
«Я купил квартиру у застройщика год назад, теперь хочу ее продать дороже». С таким запросом ко мне недавно обратился клиент.
К сожалению, вынужден был его огорчить: золотые времена сверхдоходных инвестиций в новостройки прошли. Раньше можно было купить на котловане и продать после сдачи дома с серьезной прибылью. Сейчас рынок развернулся на 180 градусов, и частным лицам зачастую приходится продавать даже новые квартиры дешевле, чем просит застройщик в этом же доме.
Почему так произошло? Здесь сошлись два ключевых фактора.
1. Эскроу-счета и новая логика застройщиков. Система эскроу-счетов кардинально изменила правила игры.Раньше деньги дольщиков шли на стройку, нужно было продавать быстро и дешевле, чтобы обеспечить cash flow. Сейчас деньги покупателей хранятся в банке до сдачи дома, а на строительство застройщик берет кредит.
Что это значит? У девелопера исчезла необходимость быстро распродавать квартиры. Он может продавать их не торопясь, по высоким ценам, закладывая в стоимость все свои риски и расходы. Покупка на котловане перестала быть «дисконтной». Цены изначально высоки и растут незначительно.
По данным «Домлик» по Волгограду за 2024 год, новостройки подорожали в среднем не более чем на 8%. Это даже не покрывает уровень инфляции. О какой инвестиционной доходности тут можно говорить?
2. Пропасть в ипотечных ставках. Это главная причина, почему вторичка (даже новая) проигрывает новостройке. Смотрите сами:
· При покупке у застройщика: льготные программы — семейная ипотека (6%), IT-ипотека (5%), другие госпрограммы.
· При покупке с вторичного рынка: рыночная ставка для готового жилья. На сегодня это в среднем 18-24% годовых.
Представьте себе выбор покупателя: Две одинаковые квартиры в одном ЖК.Одна — прямо от застройщика в ипотеку под 6%. Вторая — от частного лица, но в ипотеку под 20%. И по одинаковой цене! Ответ очевиден.
Что же делать?
Чтобы вашу квартиру купили, ее цена должна быть заметно ниже предложений застройщика. Этой разницы должно хватить, чтобы:
· Переубедить покупателя выбрать вашу квартиру, несмотря на высокую ставку по ипотеке.
· Заинтересовать покупателя с наличными деньгами, для которого разница в цене — единственный аргумент.
Вывод простой: сегодня недвижимость — это в первую очередь жилье, а не спекулятивный актив для быстрой наживы. Покупать стоит для себя, с расчетом на долгий срок, либо будучи готовым продавать дешевле рыночной цены новостройки.
А вы сталкивались с такой ситуацией? Думали о продаже новой квартиры?
2 минуты
29 августа