СКЭС Верховного суда разъяснила, когда можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, и когда обязательства застройщика не могут считаться исполненными.
Определение от 05.08.2021 г., № 305-ЭС19-13940
Правительство Москвы и Застройщик заключили инвестиционный контракт, в рамках которого Застройщик и три Общества заключили договор участия в долевом строительстве делового комплекса в Москве. Общества-участники долевого строительства каждый внесли задаток в размере 15%, а в сумме 34,4 млн. рублей.
Застройщик направил предупреждение о необходимости погасить задолженность по уплате цены договоров участия в долевом строительстве. На что получил требование отправило требование о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договоров, и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с тем, что объект долевого строительства в установленный срок возведен не был. Центр в добровольном порядке не удовлетворил указанное требование участника долевого строительства.
Общества-участники долевого строительства уступили права и обязанности. Затем через серию уступок права требования возврата денежных средств, уплаченных по договорам участия в долевом строительстве, и процентов за пользование чужими денежными средствам прошло к Истцу.
Истец обратился в АС города Москвы с иском к Застройщику о взыскании 34,4 млн. руб. задолженности и 18,6 млн. руб. процентов за пользование денежными средствами. Итогом второго круга рассмотрения стал отказ в удовлетворении иска, поддержанный апелляционным и окружными судами. Уже в рамках рассмотрения дела на основание договора цессии Истцом стало другое общество.
Суды посчитали, что указанный в договорах плановый срок окончания строительства не является сроком исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Т.к. в договорах не определены конкретные сроки передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, следовательно, у участника долевого строительства не имелось оснований для отказа в одностороннем порядке от договоров. Следовательно, данные договоры суд посчитал действующими, и не обнаружил у Застройщика отсутствует обязанности по возврату денежных средств.
СКЭС Верховного суда отправила дело на новое рассмотрение в АС города Москвы, указав коллегам на то, что они не учли:
1) согласно Закону № 214-ФЗ в договоре долевого участия в строительстве должен быть предусмотрен как срок строительства объекта недвижимости, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства после ввода объекта в эксплуатацию,
2) если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока – в разумный срок, кредитор считается просрочившим (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54),
2) участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ),
3) исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу ст. 55 ГрК РФ является обязанностью застройщика и до получения, которого обязательства застройщика по строительству (созданию) объекта не могут считаться исполненными,
4) при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление (п. 30 Обзора практики, утвер. Президиумом ВС РФ 04.12.2013), что было сделано и соответствующие записи в ЕГРН внесены были.
PS: Выводы являются обобщёнными. Для конкретных рекомендаций и решений обратитесь в “Реаналитику"
3 минуты
24 июля 2025