100 подписчиков
Инвестиции в готовый арендный бизнес: как обезопасить капитал при покупке коммерческой недвижимости
Приобретение коммерческой недвижимости с действующим арендатором — один из наиболее эффективных способов пассивного дохода. Готовый арендный бизнес (ГАБ) избавляет инвестора от необходимости искать клиентов, согласовывать ремонт и вникать в операционное управление. Однако ключевое условие успеха — грамотно составленный договор аренды, который защитит ваши интересы на долгие годы.
6 критически важных пунктов договора аренды
1️⃣ Срок действия и условия расторжения
Минимальный рекомендуемый срок — 5+ лет с жёсткими штрафными санкциями за досрочный разрыв.
Идеальный вариант — долгосрочный договор (10–15 лет) с автоматической пролонгацией.
2️⃣ Механизм индексации арендной платы
Фиксированный процент (например, 5–7% ежегодно) или привязка к инфляции/ключевой ставке.
Без этого пункта повысить ставку можно только по соглашению сторон, что ставит доходность под угрозу.
3️⃣ Компенсация неотделимых улучшений
Чёткое распределение обязанностей: кто оплачивает ремонт, модернизацию инженерных систем и т. д.
Если арендатор вкладывается в upgrades, пропишите механизм возмещения (например, через снижение арендной платы).
4️⃣ Обязанности арендодателя
Убедитесь, что ваш вклад ограничен разумными требованиями (например, капитальный ремонт раз в 5 лет).
Избегайте скрытых условий: штрафы за просрочку коммунальных платежей, неучтённые налоги.
5️⃣ Регистрация договора в Росреестре
Все соглашения сроком от 1 года требуют обязательной госрегистрации.
Без этого любые устные договорённости юридически ничтожны.
6️⃣ Право арендатора на продление
Если пункт о преимущественном продлении не исключён, арендатор может бесконечно возобновлять договор на прежних условиях.
Оптимально: фиксированное количество пролонгаций (например, не более 2 раз).
Заключение: инвестируйте осознанно
Покупка коммерческой недвижимости с готовым арендатором — это не просто сделка, а долгосрочное партнёрство. Один некорректный пункт в договоре может превратить пассивный доход в судебные тяжбы.
Совет: перед подписанием проведите юридический аудит с экспертами по коммерческой недвижимости. Затраты на проверку окупятся сторицей, когда через 5 лет вы будете получать стабильные платежи без лишних рисков.
Получите консультацию:
📞 8 903 130-09-22
📍 1-я Тверская-Ямская улица, 27
1 минута
5 июля 2025