85 подписчиков
Пост из серии «Наболело». Итак, продавал квартиру на Солидарности, 21 к 2. Покупали её за собственные средства и средства материнского капитала (далее — МСК). Ну, по сути — чем я могу вас удивить?
По закону, средства МСК можно направить на улучшение жилищных условий: погашение ипотеки, покупку дома с участком, первоначальный взнос по ипотеке или приобретение квартиры. После сделки обязательно нужно выделить доли всем членам семьи, включая детей. В 90% случаев МСК идёт на ипотеку, но пока квартира в залоге у банка (до полного погашения кредита), большинство банков отказываются выделять доли детям (кроме Сбербанка — он лояльнее).
В чём моя боль?
В Федеральном законе №256-ФЗ «О материнском капитале» нет чёткой инструкции, как именно и в каких размерах выделять доли.
Цитирую п.4 ст.10 закона:
*«Лицо, получившее сертификат, и его супруг обязаны оформить жильё, приобретённое с использованием МСК, в общую собственность семьи с определением долей по соглашению. При этом правило о минимальной доле в 6 кв.м. (ч.1.1 ст.30 ЖК РФ) не действует»*.
Разбираем статью по косточкам:
- Получатель сертификата (например, мама) обязана оформить квартиру в общую собственность себя, супруга и детей, зафиксировав доли соглашением.
- Здесь ключевые понятия: «общая собственность» и «доли по соглашению».
Что говорит ГК РФ (ст.244):
1. Общая собственность — имущество, принадлежащее двум и более лицам.
2. Если доли определены — это долевая собственность. Если нет — совместная (как у супругов по СК РФ).
Вывод из ГК: доли детям — долевые, а у родителей должны быть совместными.
Но! МСК — это безвозмездная выплата (фактически подарок государства). А по ст.36 СК РФ, имущество, полученное по безвозмездным сделкам (дарение, наследство), — личная собственность. Значит, доли родителей, купленные за МСК, тоже должны быть долевыми! Как в мультике: *«Вот это поворот!»*
Кому верить — ГК или СК?
- Росреестр (по телефону 8-800-100-34-34) заявляет: детям — долевые доли, родителям — совместные.
- ПФР (ныне СФР) требует: каждому родителю — долевую собственность.
Где правда?
Если оформите по версии Росреестра, сделку могут приостановить, потребовав выделить доли родителям пропорционально вложениям. Либо СФР заблокирует перевод денег продавцу до «правильного» распределения.
Как делаю я и все проходит безболезненно? На примере: мама, папа, двое детей, покупают квартиру за 8 000 000 р, из них мск использовано 690 000 р, квартира площадью 40 кв.м.:
Пример расчёта (квартира за 8 млн руб., МСК — 690 тыс. руб., площадь 40 кв.м.):
1. Стоимость 1 кв.м. = 8 000 000 / 40 = 200 000 руб.
2. Квадраты за МСК = 690 000 / 200 000 = 3,45 кв.м.
3. На каждого из 4 членов семьи: 3,45 / 4 = 0,8625 кв.м.
4. Переводим в доли: 0,8625 * 10 000 = 8 625/400 000 (каждому).
5. Оставшиеся 365 500/400 000 — общая совместная собственность супругов.
Итог в договоре:
- Ребёнок 1: 8 625/400 000 (долевая).
- Ребёнок 2: 8 625/400 000 (долевая).
- Мама: 8 625/400 000 (долевая).
- Папа: 8 625/400 000 (долевая).
- 365 500/400 000 — совместная собственность родителей.
Важно! По определению ВС РФ №5-КАД22-35-К2 от 21.09.2022, такие сделки не требуют нотариуса — можно оформить простым письменным договором.
Но и тут подводные камни:
- Опека или прокуратура могут потребовать выделить детям минимум 6 кв.м., игнорируя пропорции.
Мораль сей басни:
Господа законодатели, закону о МСК в 2025 году стукнет 19 лет, а чёткого алгоритма выделения долей до сих пор нет! Судебная практика наработана, противоречия между ГК, СК и ЖК очевидны — пора выпустить методичку, чтобы семьи не метались между Росреестром и СФР. Вдруг кто-то из власть имущих прочитает этот крик души?
P.S. Если коротко: купили квартиру с МСК — готовьтесь к головной боли с долями. И да, держите под рукой калькулятор и нервы покрепче. Не хотите головной боли - Вы знаете к кому обратиться)
3 минуты
21 мая 2025