5 подписчиков
Лонгрид на вечер. Рассрочка от застройщика, где ждать подвох
Про рассрочку у нас на юге вспомнили недавно, до отмены льготной ипотеки такой инструмент практически не использовался. Максимум, что я встречал у наших застройщиков это на год без удорожания и на два с удорожанием на несколько процентов. Но всё меняется, жирные года внезапно закончились и застройщики вспомнили о рассрочках
Что такое - рассрочка
Рассрочка от застройщика - это способ покупки квартиры в новостройке, которая строится по 214 Фз при котором дольщик выплачивает застройщику не всю сумму договора сразу, а производит выплаты частями на согласованных сторонами условиях, которые фиксируется в ДДУ. И это не запрещено законом.
Плюсы
📍Отсутствие необходимости страховать объект, жизни и здоровья покупателя, а значит, отсутствие переплат по данным пунктам.
📍Полное отсутствие переплаты (в случае беспроцентной рассрочки) или минимальная переплата (в случае рассрочки с предусмотренным процентом за пользование).
📍Простота оформления. Для него, по сути, нужен только паспорт и первоначальный взнос. Никаких коммуникаций с банком, проверок с его стороны (подтверждения дохода, кредитной истории и оценки кредитного рейтинга), кучи документов. Все очень просто.
Минусы
📍Большой ежемесячный платеж. Если мы рассматриваем самый классический вариант рассрочки, то при заключении ДДУ для покупателя будет составлен график ежемесячных/ежеквартальных платежей. И этот платеж будет кратно больше платежа по ипотеке. Все из-за сроков - если по ипотеке вы можете выплачивать сумму договора ≈25 лет, то по рассрочке сроки куда более скромные - до 2 лет. Таким образом, если взять в ипотеку квартиру за 7 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7% годовых, ежемесячный платеж составит в среднем 32 - 35 тыс. руб. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с аналогичными условиями, ежемесячный платеж составит ≈ 208 тыс. руб. При отсутствии обязательства платить ежемесячно, покупатель должен внести остаток до прописанного дэдлайна - и это тоже всегда большая сумма.
📍Потеря возможного дисконта. Так уж повелось: компаниям всегда нужны деньги здесь и сейчас, поэтому с незапамятных времен на рынке новостроек делают приятные скидки для покупателей со 100% оплатой или ипотекой (ведь при этом способе оплаты денежки тоже поступают сразу на счет эскроу). А вот при рассрочке приятный бонус вы не получите. При досрочном погашении долга никаких бонусов также не предусмотрено.
📍Короткий срок действия. Рассрочка обычно предоставляется на срок до 2 лет. Иногда можно слышать формулировки "до конца строительства". Этот момент надо обязательно уточнять, часто бывает, что застройщик предполагает, что последний платеж вы должны внести за 6-9 месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Могут предлагаться и другие сроки, но не стоит ожидать предложений более длительных, чем 24 месяца
Но минусы в этой схеме есть не только у покупателя, но и у застройщика. При продаже своих лотов в рассрочку он формально выполняет план продаж, но фактически эскроу счета не наполняются, а это значит, что процент за обслуживание кредита вырастает в разы! По последним данным, это более 30% годовых начисляется на долг застройщика. При любой маржинальности проекта это прямая дорога к банкротству застройщика.
Застройщики это понимают и поэтому сейчас уже стараются делать так , чтобы портфель сделок с рассрочками не превышал 25-30% от общего объема проданных квартир.
Но беда для покупателя в том, что он никак не сможет узнать сколько квартир продано по рассрочке, а сколько за реальные деньги. На сайте наш дом рф можно увидеть только общее количество проданных квартир на объекте, поэтому оценить закредитованность и риск банкротства застройщика с помощью общедоступных инструментов вы не сможете.
Какой выход?
Если бы у меня стоял вопрос брать квартиру с помощью ипотеки или рассрочки, я бы даже при всех вышеозвученных рисках взял бы рассрочку, потому что даже если застройщик обанкротится, то банкротство застройщика не освобождает вас от обязательства платить по ипотеке, и в то же время вы можете забрать св
3 минуты
20 апреля 2025