1417 подписчиков

🇯🇵 Японский «пузырь недвижимости»: причины и последствия

🏯 В начале 90-х годов Японии лопнул один из крупнейших пузырей на рынке недвижимости в современной истории. К 1990 году стоимость недвижимости в Токио в 350 раз превышала стоимость аналогичной недвижимости на Манхэттене (Нью-Йорк). Этот дисбаланс был результатом ряда событий: резкого роста экономики страны, чрезмерно мягкой монетарной политики, спекуляций и неограниченного кредитования.

🏗️ Японские застройщики активно участвовали в раздувании пузыря. Они приобретали дорогую землю, планируя строить и продавать недвижимость более высокого класса по более высоким ценам. Их бизнес-модели основывались на предположении о постоянном росте цен на недвижимость. Проекты финансировались за счет крупных кредитов, взятых под залог переоцененной земли. Застройщики, банки и регуляторы проявили чрезмерный оптимизм и недооценили риски резкого изменения рыночных условий.

💥 «Пузырь» лопнул в 1990 году по двум основным причинам:

1️⃣ Произошло значительное укрепление иены («соглашение Плаза»), что серьезно ударило по экспортоориентированной экономике Японии, снизив конкурентоспособность японских товаров на мировом рынке и приведя к экономическому спаду.

2️⃣ Банк Японии резко ужесточил кредитную политику, повысив процентные ставки, что привело к удорожанию кредитов и снижению ликвидности на рынке.

📉 Последствия были катастрофическими. Цены на недвижимость в крупных городах Японии упали на 70% в течение следующих нескольких лет. Застройщики оказались в ловушке: стоимость их земельных активов резко упала, в отличие от долгов. Спрос на элитное жилье сократился, а стоимость обслуживания кредитов выросла. Многие компании не смогли продать свои проекты по планируемым ценам.

🏦 Это привело к массовым банкротствам застройщиков и финансовых учреждений. Крупные девелоперские компании, такие как Recruit Cosmos и EIE International, обанкротились, оставив после себя миллиарды долларов долгов. Банковская система Японии оказалась на грани коллапса, с чередой крупных банкротств в 1995-1997 годах.

🐌 Период с 1991 по 2000 год стал известен как "потерянное десятилетие" Японии. Экономика страны стагнировала, а цены на недвижимость продолжали корректироваться. Многие застройщики, пережившие первоначальный шок, столкнулись с долгосрочными финансовыми проблемами. Например, Sohgo Housing, некогда крупный застройщик, объявил о банкротстве в 2009 году, через 19 лет после начала кризиса.

❓Зачем об этом знать? Сейчас на рынке жилья в России непростая ситуация и достаточно много разговоров о "пузыре", грядущих массовых банкротствах девелоперов, подрядчиков и т.д. Одним из наиболее похожих сценариев будущих проблем российского рынка кажется японский. Но так ли это на самом деле?

👍 Так

🔥 Не так

2 минуты

21 октября 2024