105 подписчиков
4 кв 2024
Завтра начинается новый месяц, первый месяц нового квартала. Нас ждут новые продажные планы и новые условия продаж.
Могу из практики сказать, что перед окончанием квартала скидки бывают интереснее, чем в начале нового. Тем более последние 2 недели опять были достаточно активными - желающие «успевали» с семейной ипотекой. Думаю, что показатели у застройщиков по объемам продаж за сентябрь будут выше, чем в августе.
Рост ключевой ставки и прогнозы на дальнейшее сохранение тенденции привели к тому, что ставки по банковским продуктам также подросли.
С 1 октября мы ждем изменений по программам рассрочки и траншевой ипотеки.
«Бесплатные» (в кавычках пишу, тк несмотря на отсутствие прямой платности рассрочки, покупатель при рассрочке лишается возможной скидки) рассрочки становятся короче, а платные - будут дорожать.
Ожидаю, что мы увидим рост программ формата: первый взнос 20-30%, затем фиксированные подъемные ежемесячные платежи в размере 100-200 тыс руб и основной остаток в конце. Пока наиболее интересные программы такого формата есть у Эталона, ФСК и Брусники.
С учетом возможности перехода с рассрочки на ипотеку в любой момент программа в таком исполнении сильно схожа с траншевой.
Траншевая ипотека - дополнительный инструмент покупки квартиры, который позволяет в процессе строительства квартиры снизить ежемесячные платежи, но со своими нюансами:
❕После окончания льготного периода ставка по ипотеке будет рыночной. И тут 2 момента: 1) за время льготного периода заставят платить страховку, но можно отказаться, тогда +1% к ставке 2) лучше подходит для проектов с длинным льготным периодом - так больше шансов на снижение ключевой ставки
❕Сложнее одобрить ипотеку, тк у застройщика обычно траншевая ипотека согласована с 1-2 банками, так что меньше шансов на ошибку и нужно иметь доходы, которые будут достаточными для обслуживания полной суммы ипотеки по рыночной ставке
❕В большинстве случаев за траншевую ипотеку также предусмотрена надбавка на квартиру
У меня есть квартира в ПИК, купленная с очень умным подходом - с анализом квартирографии даже не дома, а целой очереди, в одном из лучших инвест проектов в портфеле ПИК по версии многих аналитиков. Но доходность от инвеста, несмотря на длинный срок владения (покупала 2,5 года назад), не сравнится ни с одним моим проектом в бизнес классе.
Все пробую на себе. Про проект подробнее расскажу, когда ключи выдадут. Пока задержка на 3 месяца. Квартиру планирую начать сдавать - хочу весь путь пройти своими ногами.
Это я к тому, что помню времена, когда он-лайн продажи квартир у ПИКа были уместны - что не купи, все росло.
Сейчас же покупать без аналитики непростительная роскошь. Важно изучать квартирографию, распроданные объемы, портрет покупателя (инвесторы или конечники), надежность застройщика и его пунктуальность в сдаче проектов, анализировать альтернативные способы использования (посутка, долгосрочная аренда) и так далее
Купить несложно. Сложнее - получать удовольствие от покупки.
Если нужна помощь - приходите на консультацию.
Ваша,
#ипотека
#рассрочка
#недвижимость
#семейнаяипотека
#квартирамечты
#новостройки
#скидки
2 минуты
30 сентября 2024