34 подписчика
Сочи. Что скрывает рынок курортной недвижимости?
❓ Что происходит с Сочи?!Информационный фон города превратился в не останавливающуюся новостную ленту об изъятиях бывших санаториев, земельных участков, сносах самовольных объектов (в том числе эксплуатирующихся много лет), отменах разрешений на строительство и вводов в эксплуатацию и т.п.
⚠️ Мы, как юристы, хотели бы разобраться не почему это происходит (здесь больше уклон в область уголовного права), а как не оказаться в числе тех, чьё недвижимое имущество изымают или сносят.
❗️Какая недвижимость по нашему мнению особо рискованная:
1️⃣ Во - первых, объекты право собственности на которые признано в судебном порядке. Многие застройщики ранее находили «выход» из безвыходной градостроительной проблемы в суде. Лишние этажи, не выдали разрешение на строительство, не смогли получить ввод в эксплуатацию - в суд.
Но нужно осознавать, что любое решение могут отменить (даже спустя годы и пропуске всех сроков).
Кроме того, как указала Генеральная прокуратура в одном своём иске об изъятии земли - решение суда не имеет правового значения, так как РФ не принимала участия в споре (даже не стали отменять ранее принятое решение и изъяли землю).
⚖️ Мы всегда проверяем объект на наличие любых судебных споров и даём оценку имеющимся рискам.
2️⃣ Во - вторых, нельзя приобретать недвижимость, находящуюся на землях, ранее имевших статус сельхозназначения (бывшие совхозы). Это категория земель очень проблемная в связи с проверками Генеральной прокуратуры РФ (не имеет значения что земля предоставлялась Администрацией города или статус менялся на основании акта Росимущества).
3️⃣ В - третьих, помещения в самовольных объектах, узаконенных на землях ИЖС, садоводства, ЛПХ. Нет гарантий что дом не снесут или не отключат коммуникации, чтобы они заново были оплачены. Или отменят раздел объекта на помещения.
4️⃣ В - четвёртых, помещения или квартиры на территории бывших сочинских здравниц ( санатории, пансионаты). Зарегистрированные ДДУ (Договоры долевого участия), выданная ипотека граждан не защищают.
5️⃣ Пятое, индивидуальные дома, построенные без разрешений, уведомлений на строительство, с нарушениями отступов от границ земельного участка, площади и этажности.
6️⃣ Шестое, это неосвоенные земельные участки, которые могли попасть в «старые» границы Сочинского Нацпарка.
7️⃣ Седьмое, это, конечно, земельные участки с правовыми пороками (фальшивые документы, спорные решения судов, участки перенесённые из других кадастровых кварталов и многое другое). Мы при проверке досконально изучаем документы, конфигурации участков, дополнительно привлекаем экспертов, истребуем документы из архивов, анализируем всю полученную информацию.
И много других случаев, с которыми мы сталкиваемся в нашей практике.
P.S. Рынок недвижимости Сочи, мягко говоря, непрост. Здесь сложилась отличающуюся от других регионов практика. Правовые институты добросовестного приобретателя и сроки давности не всегда работают. Приобретение любого объекта требует тщательной проверки.
2 минуты
29 сентября 2024