7215 подписчиков
💸Банк забирает всё
Все застройщики, с которыми я общался последние полгода жалуются на банки. Банки зарабатывают на всех: на кредитах застройщику и дольщику, и на процентах стороннему заёмщику, которому выдают деньги с эскроу в долг. Деньги дольщика на эскроу для банка дармовые.
Итого у банка с одного рубля тройная маржа.
Однако, застройщик получает кредит по ставкам, которые были в момент начала строительства. Это значит, что застройщик, который начал строить дом в августе 2023 года платить банку 12% годовых. Но, вот, если он решит строить сегодня, то получит кредит под 23%.
Рост цен на стройматериалы так же попадают в мантру о росте цен.
Но, вот, показательным считаю откровение одного застройщика, который признался, что в конце 2021 - начале 2022 годов они закупили цемент и металл в 2 раза ниже ввиду борьбы государства в тот момент с ростом цен на строй материалы. Напомню, в конце 2021 года ФАС выявил картельный сговор производителей металла.
В итоге у этого застройщика образовалась незапланированная прибыль - смету считали по одной цене, а купили по другой. Начал застройщик продажи в начале 2022 по 220 руб за кв.м., а сейчас продает по 470 и планирует поднять до 600.
И он не один такой, кто закупался в тот момент.
Я не укоряю строителей в желании заработать. Я просто показываю, что им есть куда двигаться в цене, чтобы оживить продажи в проектах, начатых год и более назад.
На прямой вопрос - что вы будете делать с ценой на объекты, которые открываете сейчас, учитывая, что у вас и кредит от банка под 23% и стройматериалы растут? Один застройщик сказал, будем уменьшать себестоимость путём снижения качества. Будем применять худшие материалы, не производить красивое благоустройство дворов.
Есть момент
Никто из застройщиков не дал внятного ответа на вопрос о разнице в цене квартиры в разных регионах, учитывая, что стройматериалы, рабочая сила и проценты банку, а также затраты на проектное финансирование во всех регионах РФ плюс-минус одинаковые.
Забегу вперёд с ответом для тех, кто считает, что разница в цене земли даёт разницу в цене. Сообщу, что средняя пропорция цены земли в цене квадратного метра продаваемой квартиры 15-20%, т.е., грубо говоря одна пятая цены.
Вот и считайте.
1 минута
27 сентября