1417 подписчиков
📬 В сфере коммерческой недвижимости часто возникают вопросы о надежности различных юридических схем инвестирования. В частности мне периодически приходится отвечать на вопросы о ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи) и комментировать сравнения ДКПБВ с ДДУ.
🏗Итак, почему я считаю эту юридическую конструкцию нормальной практикой, которой не следует опасаться инвесторам.
🖋ДКПБВ зачастую заключается на этапе, когда у проекта еще отсутствует РНС (разрешение на строительство), но есть ГПЗУ и, как минимум, согласованная архитектурная концепция. Многие воспринимают заключение договоров на столь ранней стадии реализации проекта как риск, полагая, что ДДУ (договор долевого участия) придает инвестированию надежности. Однако данное мнение не учитывает ряд важных факторов.
🤔 Ключевые аспекты:
🔹При использовании юр.схемы ДДУ старт продаж у застройщика отложился бы приблизительно на восемь месяцев-год (столько примерно проходит от согласования арх.концепции до РНС), лишая инвесторов возможности войти в проект на самой ранней и выгодной с точки зрения цены м2 стадии.
🔹ДДУ предполагает обязательное банковское проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, что способно существенно увеличить стоимость проекта. Это неизбежно отразилось бы на конечной цене квадратного метра для покупателей - она стала бы сильно дороже.
☝️ Абсолютно не отрицаю, что продажи по ДДУ несут меньше рисков, чем продажи по ДКПБВ. Но фактически можно говорить о том, что риски ДКПБВ компенсируются более выгодными условиями входа. То есть правило «чем меньше рисков, тем ниже доходность» действует и в этом случае.
💼 ДКПБВ на коммерческую недвижимость по закону заключаются только с ИП или ЮЛ. ДДУ на коммерческие помещения теоретически могут быть заключены и с физическими лицами, но им все равно впоследствии придется регистрировать ИП для последующей легальной сдачи недвижимости в аренду. Таким образом, ДКПБВ изначально ориентирован на профессиональных участников рынка, инвесторов.
🚩 При рассмотрении инвестиций в проекты по схеме ДКПБВ критически важно анализировать самого застройщика, его историю, реализованные проекты и т.д. Важно обращать внимание на отсутствие случаев отмены проектов или массового расторжения предварительных договоров \ броней - это действительно значимый индикатор.
⚠️ ДКПБВ на старте продаж - устоявшаяся практика в сфере коммерческой недвижимости, особенно в офисном сегменте. При надлежащем анализе схема ДКПБВ может предоставить инвестору значительные преимущества по сравнению с ДДУ.
2 минуты
3 октября 2024