1413 подписчиков
🏢 Апарт-студия в ипотеку с рефинансированием в 2024 году: инвестиция или ловушка?
🚸Семейная ипотека - не для меня, не подхожу под условия! Так что придется мне вернуться к идее покупки апарт-студии в ЖК «Парк Легенд» на рыночных условиях...
📊 Параметры всё те же:
🔹Площадь 22,1 м²
🔹Стоимость 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²)
🔹Арендная ставка 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%
💸А вот с финансированием немного поменяю условия:
🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽)
🔹Срок кредита: 20 лет
🔹Ставка в 2024 году: 22%
🔹Рефинансирование в 2026 году по ставке 12%
🔮Почему я думаю, что ставка 12% в 2026 году возможна? Хотелось бы на это надеяться, но вы можете создать свою модель и протестировать свои значения.
🎰Что получилось в итоге:
🔹Положительный денежный поток получается уже с 2030 года (правда, деньги опять небольшие), но к сожалению, до 2030 года приходиться платить часть платежей банку (доставать из кармана), в сумме ₽1.7 млн., а всего нужно будет потратить на этот проект ₽4.66 млн.
🔹IRR, годовая доходность проекта вышла 9.5% при учёте подорожания апартамента за 20 лет на 100% (тоже вопрос, кстати, не 50% и не 200% ли)
✅ Считаю план полностью рабочим.
❓Ну что, глядя на такую модель (если вам нравятся результаты, конечно) вы бы приступили к юридической, технической и прочим проверкам, предшествующим сделке?
⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.
1 минута
19 сентября 2024