Найти в Дзене
23 подписчика

Недвижимость vs Облигации


Есть мнение, что сейчас с такой высокой ключевой ставкой лучше инвестировать в облигации чем в недвижимость. Давайте разбираться

Облигации простым языком - это вы даете кредит организации или выдаете кредит стране (ОФЗ)

Облигации имеют свою номинальную стоимость (как правило 1000 рублей или 1000$) и цены на облигации не статитчны. Если вы купили облигации за 1000 рублей со ставкой 12%, то сейчас она будет стоить дешевле.

Пример: ОФЗ 26225 - Номинал 1000. Купон - 7,25% годовых. Цена облигации сейчас 600 рублей. Таким образом кто ранее покупал эти облигации потерял 40% своей стоимости.

И наоборот если ключевая ставка начнет снижаться - стоимость облигации будет расти.

Я как раз среди тех, кто покупал облигации со ставкой 14-15% и сейчас они в цене потеряли из-за роста ключевой ставки.

Поэтому для задач «сохранения» я предпочитаю облигации с плавающим купоном (который привязан к ставке ЦБ) - такие облигации не меняются в стоимости а дают стабильный доход на уровне инфляции.

Недвижимость

Арендная доходность в недвижимости сейчас от 3-5% до 10-12% в зависимости от степени «усложнения», деление+посуточная аренда повышают нашу арендную доходность. Высокий порог входа, менее ликвидный актив в сравнении с облигациями и т.д.

Кажется, что очевидно надо покупать облигации и забыть про недвижимость.

Но большинство просто забывает о том, что недвижимость - защитный актив от инфляции и растет в цене вместе с ростом себестоимости и развитием инфраструктуры вокруг объекта недвижимости.

А также на недвижимость можно брать ипотеку на 20-30 лет, тем самым снижая платеж и получаем возможность взять объект недвижимости который будет окупать эти платежи по ипотеке.

Аренда растет (инфляция) + стоимость актива растет (инфляция) + обесцениваются ваши долги (инфляция) - таким образом реальная доходность получается 20-30% и выше если сделаете все правильно.

Есть ли риски у обоих активов? Безусловно, но на мой взгляд рисков потери самой недвижимости меньше чем риск банкротства компании/отказа от выплат или банальных проблем на бирже, с приложениями или другими инфраструктурными особенностями.

В портфеле инвестора безусловно должны быть разные типы активов. Но лично мой взгляд - для большинства - недвижимость является лучшим вариантом, потому что не требует каких-то специальных знаний или навыков и этот актив будет работать многие годы, окупать себя и переходить по наследству - обеспечивая устойчивость для всей семьи.

При этом, Московская недвижимость в этом плане выигрывает.

Москва развивается активнее любого региона.
Если взять 2 квартиры например в Москве за 10 млн рублей и любом регионе за 5 млн рублей

то, если они обе вырастут на 10% за год (за счет инфляции)

То в Москве мы заработаем 1 млн а в квартире в регионе 500 тыс.

А если это делать еще и с кредитным плечом, то доходность в Москве будет выше, чем у квартиры в регионе.

Если инвестируете в долгую - то недвижимость в Москве - отличная возможность.

Если нужна консультация, приходите к нам - @elizarenko_support_bot и мы покажем проекты где можно зарабатывать на аренде, окупать ипотеку и получить хорошую доходность (на уровне 20%) на горизонте 3-5 лет и закрыть вашу инвестиционную задачу.
2 минуты