1433 подписчика
💡Есть три метода оценки недвижимости - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро…
🔍 Для оценки коммерческой недвижимости применяется доходный метод.
📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate
🏢 Например, нам нужно оценить офис с арендатором в Москве доходным методом. Мы знаем годовой чистый операционный доход (ЧОД) - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.
🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 Например, открываем свежую аналитику 🏢 NF Group по рынку инвестиций (см. в комментариях) и оцениваемому в моем примере сегменту офисов. Берём данные из последнего по времени отчёта (скрин из отчета - на картинке выше).
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 10-11%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./10% = ₽100 млн.
⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.
🔮 Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод оценки
1 минута
12 сентября 2024