Найти в Дзене
20 подписчиков

💯 Рынок коммерции в 2024: что делать инвестору в эпоху высоких ставок?


Для начала — короткий ликбез, чтобы дальше все было понятно. У недвижимости есть два показателя:

1. Доходность — сколько в % годовых дает арендный поток относительно цены покупки.

2. Окупаемость — за сколько лет арендного дохода окупится стоимость помещения.

Так вот, за последние годы коммерческая недвижимость в Москве, как и рынок жилья, сильно выросла:

жилье росло в стоимости метра, а коммерция — в количестве лет окупаемости.

➡ Для примера: до 2020 года в столице можно было найти помещения с 8-10 летней окупаемостью — просто на Циане.

После пост-ковидной инфляции нормой стала 12-14 летняя окупаемость готовых арендных бизнесов (ГАБ)* в Москве.

*Здесь подразумеваем ГАБы с сетевыми арендаторами:

→ Пятерочки и Магниты — как большие площади;

→ Красное и Белое, Вайлдберриз, Бристоль, Вкусвилл — как лучшие арендаторы для малых площадей.

📌 Стоит ли сегодня инвестировать в коммерцию?

Давайте разбираться:

1⃣ При ставке ЦБ 18% и высоких ставках на вкладах инвесторам трудно воспринимать доходность Пятерочки в 7-8% годовых.

Поэтому часть людей, у которых деньги появились недавно, несут все в банк на вклады.

2⃣ Другие инвесторы помнят девальвцию, гиперинфляцию, падение рубля в два раза и заморозку вкладов.

Поэтому большую часть денег продолжают держать в коммерческой недвижке.

3⃣ Инвестировать в коммерцию непросто, нужен тщательный анализ.

Например, на рынке есть пустое помещение с низкой ценой — не ведитесь, конкуренция в коммерции высокая, пустует оно не просто так!

Вот что бывает в Москве ↩

- попадает в зону КРТ и подлежит сносу;
- невозможно получить лицензию на алкоголь;
- планировка, с которой нельзя сделать торговый зал;
- рядом открыты все конкуренты, и у всех сетей помещение в красном секторе.

4⃣ При инвестициях в ГАБы важно правильно оценивать время.

Обычно считают окупаемость с момента покупки пустого помещения — в реальности же до момента первой аренды часто проходит от 6 до 12 месяцев, а это +1 год к реальной окупаемости!

Например, мы по одному помещению под Красному и Белому уже четыре месяца ждем первый платеж: сначала одобрение помещения, потом алко лицензия, ремонт, затем открытие.

По итогу, что надежнее в 2024-205? Инвестировать в коммерцию или хранить на депозите? Рассудит время, но вот известно точно ⬇

Коммерческая недвижимость защищает деньги от инфляции: товары дорожают → арендная ставка растет → помещение дает бОльшую доходность.

✔ Поэтому, если планировать не на 1-2 года вперед, а на 10-15 лет, почти все инвесторы соглашаются, что недвижимость — самый надежный актив в России.

Мы в Garnet Invest тоже занимаемся созданием и продажей ГАБов — покупаем помещение, проводим все коммуникации, делаем ремонт, сажаем сетевика по максимальной ставке.

И прямо сейчас выводим в продажу три штуки с 8-9 летней окупаемостью — по ценам от 19 млн рублей!

Пример:

➡ помещение в Москве, приносит 295 000 рублей в месяц;

➡ вывели в продажу за цену 29,5 млн рублей — вместо 36 млн рублей;

➡ окупаемость — 8,3 года.

Хотите инвестировать в коммерцию вместе с Garnet Invest? Пишите в комментах кодовое слово «ГАБ» — проведем бесплатную консультацию по этим трем объектам.
2 минуты