65 подписчиков

Типичная ситуация в продажей жилья в Сочи.

Ценообразование в Сочи просто невероятное. Однотипные квартиры в соседних домах одного ЖК могут стоять с разницей в цене 2-3 млн.

На что ориентируются собственники, когда оценивают свои объекты? Обычно на самые высокие планки.

Что в первую очередь смотрят и в том числе приобретают покупатели? Что красиво выглядит, подходит под их запрос и с ценой на нижней отметке (по низу рынка). Пресловутый низ рынка и есть те цены, которые отражают плюс минус реальные сделки.

У меня в продаже стояла евродвушка в Мин Озерах с ремонтом. Продавали мы ее по цене свыше 12 млн. Хозяин видит продажную цену 12.5-13 млн. Адекватно это виденье текущей ситуации на рынке или нет? Разберем.

Во первых - есть факты. Прошло месяца два, как мы ее ставили в открытую продажу по озвученным ценам - НОЛЬ реальных запросов на просмотры, переговоры и т.д. На значениях от 12 до 13 млн просто нет спроса на эту квартиру в таком состоянии.

Собрал ряд реальных предложений в этом ЖК плюс минус такого же качества для анализа.

✅ 4й этаж

✅ 42 метра

✅ Свежий ремонт

10.2 млн

✅ 1й этаж

✅ 46 метров

✅ 2 спальни и кухня гостиная

Жилой ремонт

11.5 млн

✅ 3й этаж

✅ 35 метров евродвушка с балконом

✅ Жилой ремонт

10.3 млн

✅ 10й этаж

✅ 35 метров

✅ Евродвушка со свежим ремонтом

11.6 млн

✅ 1й этаж

✅ 43 метра

✅ Евротрешка со свежим ремонтом

11.5

✅ 1й этаж

✅ 43 метра

✅ Двушка

✅ Хороший свежий ремонт

11.5 млн

✅ 2 квартиры

✅ 2 и 7й этажи

✅ Обе по 47 метров

✅ Евродвушки с хорошим ремонтом

11.9 млн

✅ 16 этаж

✅ Угловая двушка с ремонтом

✅ 49 метров

12.5 млн с торгом.

✅ 14 этаж

✅ Евродвушка 38 метров

✅ Ремонт свежий

11.5 млн

Выводы очень просты. Выше 12 может быть цена. Она может быть и 13. При этом состояние квартиры должно быть, как и вид из окна и прочие нюансы - просто ТОПовое. Это не наш случай. У нас ремонт местами подушатанный 5-7 летней давности.

Раз такое дело, значит реальный диапазон - это 11-11.5 млн.

В открытой продаже целый ряд предложений с ценами в диапазоне - 11.5-12 млн. Раз эти варианты актуальны - значит очереди нет в этих значениях. Значит будет торг. Торг будет как раз в озвученных мной значениях - 11-11.5. Кто даст цену и качество в этом диапазоне - тот продаст.

Кто не даст - будет сидеть и дальше ждать с моря погоды.

Как видим из этого разбора - реальная предполагаемая цена продажи находится на отметках примерно на 1 млн ниже ожиданий собственника. Очень часто это именно так и есть.

Рынок реальных сделок сегодня достаточно сильно отличается от виртуального рынка хотелок на Авито и других площадках.

2 минуты

26 августа 2024