Найти в Дзене
164 подписчика

МАП и ГАП в нежилой недвижимости: определение


В описании выставленной на продажу или сдающейся в аренду коммерческой недвижимости в описании часто можно встретить такие показатели, как МАП и ГАП. Разбираемся, что это такое.

МАП и ГАП: расшифровка
МАП расшифровывается как месячный арендный поток. Это количество денег, которое платят владельцу арендаторы отдельных площадей объекта в месяц. Если арендатор у коммерческого объекта один, то сумма, которую он платит владельцу в месяц – это и есть МАП. Если арендаторов несколько, МАП составляет сумму их месячной платы за аренду. Если коммерческая недвижимость уже сдается в аренду во время ее продажи, продавец указывает фактический МАП – сколько он получает с арендаторов каждый месяц. Если объект совсем новый и ни разу не сдавался в аренду, то МАП называется по примерной рыночной стоимости площадей, которые можно сдать.
ГАП – годовой арендный поток. Означает то же самое, что и МАП, только в год. Вычисляется просто: МАП, умноженный на 12 месяцев.

Зачем нужны показатели МАП и ГАП
Эти параметры нужны для определения примерной рыночной стоимости, срока окупаемости и прибыльности коммерческого объекта. Примерная рыночная стоимость – это МАП, умноженный на сто. Рыночную стоимость можно долго вычислять, используя много разнообразных параметров, но конечный результат незначительно отличается от результата расчета по этой простой формуле.
Зная рыночную стоимость (рассчитанную на основании МАП или же названную продавцом) и ГАП, можно рассчитать срок окупаемости объекта. Сделать это можно с учетом расходов, которые несет владелец каждый год, и без них:
Срок окупаемости = Рыночная стоимость/ГАП – без учета расходов.
Срок окупаемости = Рыночная стоимость/(ГАП – годовые расходы) – с учетом расходов.
Расходы имеются в виду только те, которые несет владелец. Все, что оплачивают арендаторы, в них не входит. Нормальный результат по формуле, учитывающей расходы – 10-12 лет, это средний срок окупаемости коммерческой недвижимости.
После того, как объект окупился, осталось вычислить его прибыльность, делается это просто: от ГАП отнимаются годовые расходы. 
МАП и ГАП в нежилой недвижимости: определение В описании выставленной на продажу или сдающейся в аренду коммерческой недвижимости в описании часто можно встретить такие показатели, как МАП и ГАП.
1 минута